+ Obracím se na vás s dotazem ve věci územního řízení, které se týkalo mého bezprostředního sousedství. Vlastním byt v bytovém domě v Praze, kde je také SVJ. Stavební úřad vydal územní rozhodnutí o umístění stavby, které se již stalo pravomocným. Bohužel jsme se o tom v SVJ dozvěděli až poté, co rozhodnutí nabylo právní moci, a to úplnou náhodou od sousedů. Jak je, prosím, možné, že nás o probíhajícím řízení stavební úřad neinformoval, když má navíc SVJ zřízenou datovou schránku? Je možné se proti tomuto rozhodnutí ještě nějak bránit? Plánovaná stavba (jedná se o nový bytový dům), by měla stát na místě, kde momentálně roste spousta zeleně (stromy, keře atp.) a navíc to vypadá, že nám budoucí sousedé uvidí do oken a že dům bude částečně zastiňovat naše byty.
Dobrý den, děkujeme za dotaz. Nejprve k první z vašich otázek, a sice jak je možné, že vás o probíhajícím územním řízení „stavební úřad neinformoval“ přestože má společenství vlastníků jednotek (SVJ) zřízenou datovou schránku. Odpovědi připravujeme s advokátní kanceláří bpv Braun Partners.
ŘÍZENÍM O POVOLENÍ ZÁMĚRU
Územní rozhodnutí, které je předmětem vašeho dotazu, vydával stavební úřad ještě podle stavebního zákona účinného do konce roku 2023. Dle předchozí právní úpravy územní řízení předcházelo stavebnímu řízení. V této souvislosti si dovolujeme poznamenat, že od 1. ledna 2024, kdy nabyl účinnosti dlouho očekávaný nový stavební zákon, jehož cílem bylo celý proces zjednodušit, bylo územní a následující stavební řízení nahrazeno jediným řízením, tzv. řízením o povolení záměru.
Územní rozhodnutí vydával podle starého stavebního zákona stavební úřad v územním řízení, a rozhodoval tak o navrženém záměru, ve vašem případě tedy o záměru postavit bytový dům ve vašem sousedství. V územním řízení stavební úřad posuzuje zejména, zda je záměr v souladu s územním plánem, dále vymezuje pozemky pro realizaci záměru a případně také stanovuje další podmínky. Stavební úřad tak například mohl ve vydaném územním rozhodnutí jako podmínku stanovit žadateli povinnost, aby vysadil náhradní zeleň v případě, že stávající zeleň, o níž se zmiňujete, bude plánovaným bytovým domem dotčena.
ŽADATELÉ A DOTČENÉ OSOBY
Účastníkem územního řízení podle starého stavebního zákona byly kromě žadatele také tzv. dotčené osoby. Tedy osoby, jejichž vlastnické nebo věcné právo k pozemku nebo stavbě může být v důsledku územního rozhodnutí přímo dotčeno. Nauka dovozuje, že ono přímé dotčení pozemku nebo stavby, ve vašem případě tedy dotčení bytového domu, v němž vlastníte byt, spočívá zejména v tzv. imisích. Imisemi se rozumí výkon práva způsobem, kterým je neoprávněně zasahováno do cizího vlastnického nebo jiného práva, a to nad míru přiměřenou poměrům. Za imise je tak považován například nadměrný hluk, prach, ale také vámi zmiňované zastínění bytů. Účastníkem územního řízení jste v postavení dotčené osoby byla, jak vy osobně, tak i samotné SVJ.
ZVLÁŠTNÍ REŽIM DORUČOVÁNÍ
Z vašeho dotazu dovozujeme, že vás zajímá zejména otázka, jak je možné, že o probíhajícím územním řízení, respektive o jeho zahájení, nebylo SVJ informováno do datové schránky, kterou má, jak píšete, zřízenou. Důvodem je skutečnost, že jestliže se jedná o územní řízení s více než 30 účastníky (tzv. řízení s velkým počtem účastníků), což je zřejmě i váš případ vzhledem k tomu, že vlastníte byt „v bytovém domě“, pak doručování probíhá ve zvláštním režimu podle správního řádu.
Stavební úřad v takovém případě dotčeným osobám (tj. vám osobně a také SVJ) doručuje oznámení o zahájení řízení spolu s dalšími úkony veřejnou vyhláškou, v níž identifikuje účastníky, kteří mohou být na svých právech přímo dotčeni. Tyto účastníky stavební úřad identifikuje tak, že v oznámení o zahájení řízení označí pozemky a stavby podle evidence v katastru nemovitostí. V praxi to může vypadat následovně: Účastníkem řízení ve smyslu § 85 odst. 2 písm. b) stavebního zákona jsou osoby, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám anebo sousedním pozemkům nebo stavbám na nich může být územním rozhodnutím přímo dotčeno. Územním rozhodnutím mohou být dotčeny následující pozemky a stavby: – parc. č. 1111/11, 1111/12 atd.
Je pak na každém z vlastníků, aby sám sebe „identifikoval“ prostřednictvím uvedené informace.
KONTROLA DESKY SE VYPLATILA
Stavební úřad tedy neměl povinnost zasílat oznámení o zahájení územního řízení přímo vám osobně, ani SVJ do zřízené datové schránky. Naopak je vaší povinností, respektive povinností SVJ, pravidelně kontrolovat úřední desku stavebního úřadu, abyste se o případném zahájení územního řízení včas dozvěděli. I dle nového stavebního zákona bude v případě řízení o povolení záměru s velkým počtem účastníků některým z účastníků doručováno veřejnou vyhláškou. Mezi ty opět patří osoby, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo pozemkům může být rozhodnutím o povolení záměru přímo dotčeno. Pro předejití obdobné situaci do budoucna je tak například možné uvažovat o zakotvení povinnosti předsedy SVJ kontrolovat úřední desku přímo ve stanovách SVJ, abyste se o zahájeném či probíhajícím řízení dozvěděli včas, vysvětluje Mgr. Evelina Weagová.
PŘEZKUMNÉ ŘÍZENÍ
Jako účastníci územního řízení jste měli právo podávat v jeho průběhu námitky, s nimiž by se stavební úřad musel vypořádat ve vydávaném územním rozhodnutí. Bylo tedy možné namítat například vámi zmiňované zastínění vašich bytů. Proti již pravomocnému územnímu rozhodnutí však v této chvíli není přípustný řádný opravný prostředek, tedy odvolání.
Avšak pravomocné územní rozhodnutí může být změněno nebo zrušeno v rámci přezkumného řízení. To zahajuje nadřízený správní orgán z moci úřední, tedy bez návrhu. Nicméně vy můžete nadřízenému správnímu orgánu dát k zahájení řízení podnět. Podstatou přezkumu je však na rozdíl od odvolání, pouze zjišťování, zda je rozhodnutí v souladu s právními předpisy. V odvolacím řízení nadto správní orgán přezkoumává také to, zda bylo napadené rozhodnutí správné. Správnost rozhodnutí vychází z požadavku, aby rozhodnutí bylo nejen zákonné, ale v mezích zákona také vhodné, hospodárné, rozumné či efektivní.
Vezměte prosím ovšem na vědomí, že na zahájení přezkumného řízení není právní nárok. Obrana proti předmětnému územnímu rozhodnutí pomocí podnětu k zahájení přezkumného řízení tak není v žádném případě jistá z hlediska perspektivy jeho zrušení či změny, jelikož správní orgán nemusí přezkumné řízení vůbec zahájit.
NE VŽDY K SOUDU
Pravomocné rozhodnutí je možno změnit též na základě rozhodnutí správního soudu vydaného v řízení o žalobě proti rozhodnutí správního orgánu dle soudního řádu správního. Předpokladem podání této žaloby je však vyčerpání všech řádných opravných prostředků ve správním řízení. Pokud tedy proti vámi uváděnému rozhodnutí nebyl podán řádný opravný prostředek, není možno se s úspěchem nápravy rozhodnutí u správního soudu domáhat. Vydané pravomocné územní rozhodnutí se dle přechodných ustanovení nového stavebního zákona považuje za rozhodnutí v části věci v řízení o povolení záměru již podle ustanovení nového stavebního zákona, uzavírá Mgr. Evelina Weagová.
INSTALACE ŽALUZIÍ
Nyní ještě krátce k Vaší domněnce, že vám z nového bytového domu sousedé pravděpodobně uvidí do oken. Dle ustálené judikatury nejvyšších soudů je na osobě, která se cítí být pohledem sousedů obtěžována, tedy případně na vás, aby provedla přiměřená opatření, jimiž sousedům v pohledu do svých oken, respektive do bytu, zabrání. Tato opatření mohou spočívat například v tom, že si vhodně do oken instalujete záclony či závěsy. Výjimkou by byla situace, kdy by se ze strany sousedů jednalo o mimořádné obtěžování. Běžně tedy skutečnost, že je z oken jednoho bytu vidět do oken jiného bytu, není v rozporu s právem.
POZDĚ BYCHA HONIT
Závěrem shrnutí výše uvedeného, proti pravomocnému územnímu rozhodnutí se již nelze bránit řádným opravným prostředkem. V této fázi můžete podat podnět k nadřízenému správnímu orgánu na přezkum, ten však přezkoumá pouze soulad s právními předpisy. Do budoucna doporučujeme pravidelně sledovat úřední desku, abyste se o případných jiných řízeních vy osobně i SVJ dozvěděli včas.
-jik-
