Spotřebitelský trh přitahuje investory

Robustní spotřebitelský trh střední a východní Evropy táhne zájem investorů. Objemy investic ve střední a východní Evropě dosáhly v prvním pololetí roku 2017 výše 7 mld. eur. To je o 6 % méně než ve stejném období předchozího roku.
Na trhu investic do komerčních nemovitostí ve střední a východní Evropě dominují evropští investoři s podílem 46 % – ten je nejvyšší od roku 2010. Aktivní jsou s 35% podílem také domácí investoři, 19 % objemu investic pochází od mimoevropských hráčů. V průběhu posledních pěti let lze pozorovat výrazný posun směrem od domácích investic k evropským.

Retail
Více než polovina celkové výše investic v regionu připadá na investice do maloobchodních prostor. Kancelářský sektor si vede hůře než v předchozích letech. Zatímco Česká republika vede v investicích do maloobchodu a kanceláří s 1023 a 590 mil. eur, Maďarsko zaujalo vedoucí pozici v oblasti skladových ploch s investicemi ve výši 305 mil. eur.
Letos je maloobchod pro investory nejatraktivnějším sektorem nejen z hlediska objemu, ale také co do rozsahu jednotlivých transakcí. Tři největší obchody prvního pololetí roku 2017 v celkové hodnotě 1 mld. eur se uskutečnily v sektoru maloobchodu.
Jde o projev robustnosti spotřebitelského trhu v regionu. S výjimkou Ruska a Turecka, které se stále potýkají s hospodářskou i politickou nestabilitou, roste maloobchodní obrat v regionu slušným tempem 5–6 % ročně (podle agentury Oxford Economics). V roce 2017 bude Polsko s 8% růstem maloobchodu hnacím motorem spotřebitelského trhu v regionu. Očekává se, že v letech 2018–2024 růst spotřebního trhu ve střední Evropě zpomalí na roční míru 3–4 %.
Zatímco v důsledku krize spotřební trh v Rusku stále trpí, investoři začínají těžit z nižších cen nemovitostí s výhledem na zotavení ekonomiky očekávané v roce 2018.
V čele regionu je Česká republika s objemem investic 2,1 mld. eur, následovaná Ruskem s 1,6 mld. eur a Polskem s 1,1 mld. eur. Rusko v uplynulých pěti letech pozici na investičních trzích ztrácelo, Polsko naopak posilovalo. Nyní jsou investice poměrně vyrovnané – v čele jsou tři země a za nimi následují Maďarsko a Rumunsko s 0,9 resp. 0,7 mld. eur.

Výhled
Na základě velmi dobrého vývoje v maloobchodním sektoru a silného růstu ekonomik v regionu předpokládáme, že objem investic za letošní rok převýší loňská čísla a překročí 17 mld. eur. V letech 2018–2020 očekáváme další posilování investičního trhu, který by mohl dosáhnout až rekordních 20 mld. eur. Zotavení ekonomik v Rusku a Turecku bude díky velikosti těchto trhů přispívat k růstu objemu. Polský a český trh sice zůstanou pro region zásadními, ale Maďarsko a Rumunsko je překonají co do míry růstu.
Očekáváme, že v důsledku dobrých vyhlídek na růst ekonomiky a trhu práce v regionu investice do kancelářského sektoru maloobchod dohoní a překonají.
Rok transakcí
Za posledních dvanáct měsíců jsme byli svědky několika zásadních transakcí – počátkem letošního roku jsme se podíleli např. na koupi prvotřídního portfolia maloobchodních a kancelářských nemovitostí skupinou CPI za téměř 700 mil. eur. Portfolio tvoří celkem 10 nemovitostí ve čtyřech zemích regionu střední a východní Evropy. Akvizice firmy Echo skupinou Griffin a následné vytvoření společnosti Echo Polska Properties a její vstup na burzu byla velmi promyšlená a svojí hodnotou přesahující 1 mld. eur je rozsáhlá i ve světovém měřítku.
Do regionu CEE proudily i významné toky globálního kapitálu. Výrazně se zvýšily investice ze zemí jihovýchodní Asie, ke kterým patřily např. nákupy skupiny CEFC v Praze, akvizice logistické platformy P3 skupinou GIC za 2 mld. eur i koupě firmy Logicor skupinou CIC, v rámci níž na region CEE připadá cca 1 mld. eur. Významnou součástí investic do maloobchodních nemovitostí v celé střední a východní Evropě byly aktivity jihoafrického kapitálu, jehož význam by se ve druhém pololetí roku 2017 měl dále zvyšovat mj. v důsledku vstupu společnosti GrowthPoint na polský trh prostřednictvím platformy GlobalWorth i dalších transakcí.
Navzdory všem pozitivním trendům je zde však bezpochyby nedostatek kapitálu pro maloobchodní projekty v krajských městech, logistické nemovitosti s více nájemci a dokonce i pro varšavské kanceláře. Důsledkem jsou za posledních 18 měsíců stagnující výnosy z mnoha aktiv a dokonce i tlak na odchod z těchto konkrétních sektorů.
To se však v příštích 12 měsících změní, jelikož investoři se budou stále více zaměřovat na středoevropské strategie, neboť si uvědomují, že trhy nájmů v těchto zemích se optimalizují, ale na snížení výnosů se to dosud neprojevilo.
Situace v oblasti nájmů ukazuje, že nejvyšší prioritou je kancelářský sektor v Polsku. Nejlepší lokality lze určit podle nízké míry nepronajatosti v nových i zavedených nemovitostech. Je pro ně typická dostupnost dopravní infrastruktury i občanské vybavenosti, která je zvýhodňuje oproti alternativním lokalitám, jež z těchto plusů těžit nemohou. Vzniká tak příležitost pro investiční strategie typu „core“ a „core-plus“, kdy úvěrová arbitráž nabízí přitažlivé zdůvodnění investic.
Rok 2017 bude rokem obřích transakcí a tím i rekordních objemů investic. V Polsku bude po transakcích firem Logicor, IKEA a CBRE GI následovat mj. změna vlastníka maloobchodního portfolia Metro v ceně cca 1 mld. eur a rozsáhlé transakce probíhají i v kancelářském a logistickém sektoru. V letech 2018–2020 očekáváme konsolidaci těchto impozantních transakčních objemů, neboť z růstu alternativních investic vzejdou pro rostoucí počet investorů vstupujících na trh nové okruhy příležitostí.
Mezi alternativní investice patří rychle se rozvíjející sektory jako např. bydlení pro vícero rodin či studenty, specializované potravinové a nápojové (F&B) projekty, volnočasová zařízení a řešení pro poslední úsek distribuce („last mile“). Objevuje se také více možností rekapitalizace fondů, dávající vzniknout rozsáhlým platformám umožňujícím investorům vstup na trh.
Kromě těchto nových trendů se bude celé realitní odvětví muset vypořádat i s určitými výzvami. Odhadci a investoři budou muset zavést uznávané postupy pro práci s výnosy z hůře předvídatelných zdrojů. Zároveň budou muset přiznat hodnotu nemovitostem, které lépe vyhovují novým pracovním, nákupním a obytným trendům.
Region střední a východní Evropy čeká po letech jedna z nejzajímavějších fází. Nyní je důvod k optimismu skutečný.

James Chapman, partner investičního týmu Cushman & Wakefield ve střední Evropě