Trh s rezidenčními nemovitostmi se v posledních letech potýká s novým fenoménem – takzvanou smrskflací. Až 75 % developerů potvrzuje, že nově stavěné byty se zmenšují, zatímco jejich cena zůstává stejná, nebo dokonce roste. Vyplývá to z aktuální analýzy společnosti CEEC Research, která mapovala vývoj na trhu nového bydlení v roce 2025. Podle většiny oslovených firem (56 %) je hlavním důvodem zmenšování výměry bytů právě oslabená kupní síla domácností.
„Fenomén zmenšování bytů je přímým důsledkem snahy nabídnout lidem dostupnější možnost, i když v menším standardu. Nejžádanější jsou byty o velikosti kolem 40 až 50 m², ale čím dál více se uplatňují i mikrobyty,“ prohlásil Michal Vacek, ředitel společnosti CEEC Research. Do průzkumu se zapojilo 50 ředitelů developerských firem prostřednictvím osobních či elektronických rozhovorů.
Smrskflace se již netýká jen potravin, ale také stále výrazněji se projevuje také v realitní sféře. Podle téměř poloviny dotázaných developerů (49 %) se v roce 2025 průměrná výměra nově prodávaných bytů zmenšila o 1 až 5 % ve srovnání s předchozím rokem. Tento trend odpovídá měnící se poptávce – domácnosti stále častěji hledají menší a cenově dostupnější bydlení, zejména ve větších městech.
Aktuálně nejvyšší zájem je po bytech o velikosti 40 až 49 m². Tuto kategorii označilo 35 % respondentů jako nejžádanější. Následují byty o velikosti 30 až 39 m² (26 % oslovených developerů) a poté 50 až 59 m², což označilo 15 % developerů.
MENŠÍ BYTY DOMINUJÍ I V ROCE 2026
„V posledních letech sledujeme jasný trend k efektivnějším dispozicím – menší byty s chytrým využitím prostoru, které jsou cenově dostupnější a dobře pronajímatelné. V roce 2025 se na trhu prosadily hlavně jednotky 1+kk a 2+kk, často v developerských projektech zaměřených na mladé páry nebo investory,“ potvrdil Jan Havel, jednatel společnosti Veacom. Naopak zájem o větší byty výrazně klesá – dispozice nad 70 m² označila jako nejžádanější pouze 2 % developerů.
„V roce 2026 očekáváme pokračování trendu zmenšování výměr – preference půjde k menším, dobře navrženým bytům. Větší byty se budou prodávat především v prémiovém segmentu nebo na okrajích měst, kde cena za metr čtvereční zůstává relativně dostupnější,“ Michal Hrbatý, CEO společnosti UlovDomov.cz s.r.o.
MIKROBYTY NA VZESTUPU
Z průzkumu CEEC Research rovněž vyplývá, že 62 % developerů vnímá trend smrskflace jako mírný, zatímco 13 % jej považuje za výrazný. Naopak 21 % respondentů nezaznamenalo žádnou změnu a 2 % vnímají opačný vývoj.
„Z našeho pravidelného zjišťování ČSOB Index bydlení vyplývá, že reakcí trhu na silný růst cen bytů a domů je v případě bytů růst poptávky po objektech 2+kk a 2+1 a vzestup nabídky tzv. mikrobytů s plochou od 16 m2,“ prohlásil Miroslav Zetek, člen představenstva pro řízení obchodu společnosti ČSOB Hypoteční banka.
Za tímto vývojem stojí kombinace faktorů – rostoucí ceny pozemků, vysoké stavební náklady i složité a zdlouhavé povolovací procesy. Ty nutí developery optimalizovat návrhy projektů tak, aby zůstaly ekonomicky udržitelné. „Obecně pokračovalo zmenšování plochy bytů při zachování jejich kategorie. Největší množství bytů bylo opět požadováno v kategoriích 1+kk a 2+kk. Očekáváme, že tento trend bude zejména v Praze pokračovat,“ doplnil Jiří Fousek, generální ředitel společnosti OBERMEYER HELIKA.
-jik-
