Vloni jsem svůj text o kvalitě staveb zaměřil na jejich udržitelnost vyjádřenou co nejdelší životností. To jsem netušil (přesněji, bál jsem si připustit), že plná účinnost nového stavebního zákona a digitalizace stavebního řízení postaví od 1. 7. 2024 otázku kvality staveb na hlavu. Jakožto předseda největší profesní organizace v ČR mohu odpovědně prohlásit, že kvalitu ve stavebnictví neurčují a neřídí profesionálové a odborníci, ale politici.
Vraťme se ke zlaté padesátce! Tento výrok slýchám ve svém okolí stále častěji. Pro ty, kdo si danou normu nepamatují: šlo o zákon o územním plánování a stavebním řádu č. 50/1976 Sb., který umožnil výstavbu řady strategických staveb, jako jsou jaderné elektrárny či velké vodní nádrže. Ostatně tento socialistický zákon po drobných novelách bez problémů platil v sousedním Slovensku ještě nedávno.
Umírněnější kolegyně a kolegové z oboru se až sentimentálně ohlížejí za tzv. starým stavebním zákonem č. 183/2006 Sb. ve znění po rozsáhlé novele č. 225/2017 Sb. Ta přinesla velké urychlení a zjednodušení povolovacích procesů.
Jde o reakce na hmatatelné dopady nového stavebního zákona a souvisejících předpisů. Natolik jsou pro projektanty a další stavební profese zdrcující. Problematická ustanovení nového stavebního zákona pak umocňují nedostatky v klíčových prováděcích předpisech. Nyní se ve spolupráci MMR a odborníků ČKAIT odstraňují hlavní nedostatky ve Vyhlášce č. 146/2024 Sb. o požadavcích na výstavbu. Zde věřím, že dojde k nápravě a právní předpisy budou uvedeny do souladu m.j. i s fyzikálními zákony.
Co se týká druhé klíčové vyhlášky č. 131/2024 Sb. o dokumentaci staveb, tak její oprava zatím není zařazena v legislativním plánu. Mělo by k tomu dojít v roce 2026. A to je velmi znepokojující, protože podle našeho názoru její znění má ambici vyvolat další chaos vedle nepovedené digitalizace stavebního řízení. Jsme proto přesvědčeni, že nelze neustále záplatovat dílčí nedostatky, ale je třeba navrhnout komplexní pozměňovací návrh celého stavebního zákona, protože zejména změnu vyhlášky č. 131/2024 Sb. o dokumentaci staveb nelze rozumně upravovat bez změny v zákoně.
JDE PŘEDEVŠÍM O KVALITU!
Takže co je na zákonu a jeho prováděcích předpisech špatně? Dokonce natolik, že ohrožují celý proces přípravy staveb? Ti, kdo neprokáží zahájení příprav projekčních prací již před 1. 7. 2024, musejí postupovat podle nového stavebního zákona. A pokud stavebníci již musí postupovat podle nové prováděcí vyhlášky o projektové dokumentaci, musí k žádosti o povolení záměru (stavby) přikládat již jen velmi redukovanou výkresovou část. Tato de facto jen o trochu detailnější dokumentace pro rozhodnutí o umístění stavby ovšem neumožňuje navrhnout nejefektivnější ani nejbezpečnější řešení v řadě klíčových parametrů. Bez širších znalostí od specialistů nelze často vyřešit dispozice, spočítat statiku, navrhnout požárně bezpečnostní řešení, zodpovědně vyřešit dopady na životní prostředí či optimalizovat budoucí provoz. Tedy zde jsme jednoznačně v oblasti kvality staveb!
Ani dotčené orgány státní správy (hygiena, Hasičský záchranný sbor ad.) se při nedostatečně podrobné dokumentaci vlastně nemají k čemu vyjadřovat. Krom jiných negativních dopadů se autorizované osoby-projektanti obávají, že se u takto povolených staveb při zpracování dalšího stupně projektové dokumentace pro provedení stavby ukáže, že stavbu není možné realizovat v navrženém objemu či podobě. A proto bude nutné dodatečně žádat o změnu stavby, defacto o nové povolení.
Takže jak se to řeší v praxi? Tam, kde to umožní dohoda se stavebníkem, se nejprve vyprojektuje podrobnější projektová dokumentace, možná včetně prováděcí dokumentace stavby. A teprve po jejím (často neformálním) projednání se z ní vytvoří podklad pro povolení záměru stavby. Ostatně i dotčené orgány nebo správcové sítí někdy uvádějí, že jim pro vydání rozhodnutí nestačí současná zjednodušená povolovací dokumentace, ale požadují možnost vyjádřit se k dalšímu stupni dokumentace. Tou však je již velmi podrobná dokumentace pro provádění staveb. Nepřipomíná vám to dvoustupňové stavební řízení, které měl nový stavební zákon překonat? Mně ano. Jen s tím rozdílem, že ten „balík“ dokumentace, co se pro účely povolovacího řízení měl zmenšit, se nám zvětšil…
NA KOHO TO PADNE…
Žádná autorizovaná osoba by s ohledem na popsaný problém neměla přijmout zakázku, která se týká pouze povolení záměru stavby. Podle stanoveného rozsahu je totiž velmi rizikové nést stanovenou profesní odpovědnost. Už proto, že v tomto „schématu“ je projektová dokumentace profesí (např. elektroinstalace, vytápění, ZTI aj.) nahrazena popisem nebo generelem návrhu řešení.
Registruji nápady, že by si stavebníci od projektanta nechali vypracovat pouze zjednodušenou dokumentaci pro povolení stavby a podle ní chtěli realizovat stavbu. To je sice až na výjimky nezákonné, ale stavební úřad má obecně jen omezenou pravomoc a možnost kontroly této dokumentace. Při kontrole může pouze ověřit, zda prováděcí dokumentace na stavbě je, či nikoliv. K jejímu rozsahu a kvalitě se nemůže vyjádřit nijak. Dalším problémem u takto zjednodušené dokumentace jsou veřejné zakázky. Pokud byla vysoutěžena a uzavřena smlouva jen na zpracování dokumentace projektové dokumentace pro povolení stavby ve zjednodušeném rozsahu, jak se budou řešit vícepráce? Jak se bude oceňovat rozsah těchto víceprací?
Další otázkou je, kdo bude v případech, kdy nebude stejný projektant u obou stupňů dokumentace, provádět dozor projektanta. Logicky by to měl být ten, který vypracoval podrobnou dokumentaci. Ten první asi nebude umět vysvětlit návrhy specialistů, nebo zajistit jejich přítomnost na stavbě. Ale přitom se bude kolaudovat podle té jednoduché dokumentace, HZS bude naopak kolaudovat podle té podrobnější. Nevidíte v tom chaos? Nebude nakonec zapotřebí mít dva dozory? A co když budou navzájem v rozporu. Další problém, který nás čeká.
Odpovědnost za užití nedostatečné dokumentace se přesouvá i na další autorizovanou osobu ‒ na stavbyvedoucího. Ten by měl ověřit, že má k dispozici jak dokumentaci pro povolení záměru, tak navazující úplnou a správnou komplexní dokumentaci pro provedení stavby, která není v rozporu s dokumentací pro povolení (pokud je tento stupeň právním předpisem vyžadován). Kontrola prováděcí dokumentace je jen na dodavateli stavby – stavbyvedoucím.
Ztotožňuji se proto plně s názorem mého kolegy, Ing. Jaroslava Synka, Ph.D., člena představenstva ČKAIT a předsedy komise pro realizaci staveb. Podle něj by stavebníci měli vyžadovat, objednat a zaplatit zpracování projektové dokumentace v podrobnosti, která umožní správně navrhnout, dimenzovat a posoudit realizovatelnost návrhu, požárně bezpečnostní řešení a efektivitu provozu pro PENB, de facto v úrovni prováděcí dokumentace stavby, a to nejlépe od jednoho zpracovatele.
PŘÍPRAVA SE PROJEVÍ V CENĚ
Výše popsaným problémem zákonodárci de facto, a snad nevědomě, naleptali naši snahu o co nejodpovědnější přípravu stavebních projektů, a to včetně těch podporovaných jako je například dostupné bydlení. Jako Komora dlouhodobě apelujeme na města a obce, aby už v nejranějších fázích formulace záměru dostupného bydlení zapojovaly autorizované osoby s odpovídající kvalifikací a referencemi. Jedině tak lze docílit toho, že se podaří realizovat bytové domy s prodejními cenami (nebo výší nájmů) hluboko pod tržní hladinou. Kvality a dostupné ceny z pohledu koncového uživatele nelze dosáhnout bez kvalitní a efektivní přípravy, realizace i údržby stavby.
Z letošních objemových cenových ukazatelů vyvstává, že obce a města mohou při správném řízení a výběru zkušených stavebních odborníků realizovat bydlení pro své občany ve standardních bytových domech za koncové ceny 62 000 Kč/m2. To znamená, že byt s dispozicí 3+1 o běžné velikosti 70 m2 by mělo být možné pořídit za konečnou cenu 4,4 mil. Kč. Dosažení uvedené nekomerční prodejní ceny předpokládá, že si stavebník zajistí vysoké angažmá autorizovaných osob – zkušených odborníků, a to ve všech fázích přípravy i realizace stavby. Základem jsou kvalitní návrh řešení, kvalitně zpracovaná projektová dokumentace, a především zkušený zhotovitel stavby i technický dozor stavebníka.
Nevhodně zvolená konstrukce, neefektivní dispoziční řešení či špatné řízení projektu to vše může významně navýšit koncovou cenu. V takovém případě mohou výsledné prodejní ceny vzrůst o další tisíce korun. Konečná prodejní cena bytů samozřejmě také ovlivněna inflací konkrétního roku, umístěním stavby s ohledem na platný územní plán a napojení na stávající inženýrské sítě, standardem a konkrétním technickým vybavením a provedením.
I v oblasti dostupného, družstevního bydlení vidím množství povedených realizací. Mohu jen doufat, že kvůli právnímu prostředí pro stavebnictví, které připravují dle všeho lidé mimo naši profesi, nebudou na dlouhé roky poslední…
Ing. Robert Špalek, předseda ČKAIT
