Nájemní bydlení už dávno není pouze dočasným řešením. Neustále roste jeho kvalita, profesionalita i atraktivita z pohledu investic. Potvrdil to i Festival (nejen) nájemního bydlení, který uspořádala společnost BTR Consulting, specialista na komplexní služby v oblasti nájemního bydlení, ve spolupráci s Real Estate Academy. Akce ve svém rozšířeném formátu propojila klíčové aktéry napříč sektory – od investorů, architektů a developerů, přes právní a finanční experty, až po provozní a technologické partnery. Nabídla ucelený, prakticky orientovaný pohled na budoucnost nájemního bydlení, aktuální trendy a konkrétní řešení reagující na měnící se potřeby nájemců i investorů.
KLÍČOVÉ VÝSTUPY Z KONFERENCE
- Vstup zahraničních investorů se očekává v horizontu dvou až tří let. Silný český kapitál zatím směřuje především do zahraničních projektů, protože v tuzemsku není dostatek investičních příležitostí.
- Roste zájem investorů o krajská města a regionální centra.
- Segment BTR (Build-to-Rent) zažívá růst – v Praze bylo ve druhém pololetí loňského roku v provozu 2 900 jednotek v rámci 19 BTR projektů. Dalších více než 9 000 bytů bylo ve fázi přípravy nebo výstavby. Do tří let (v období 2025–2027) má přibýt téměř 3 000 nových bytů. Ještě v roce 2022 přitom existovalo pouze 10 projektů s přibližně 1 000 byty, což dokládá dynamický rozvoj BTR segmentu.
- Pět největších hráčů (AFI HOME, SIKO, Mint, Trigema, Dostupné bydlení ČS) ovládá 43 % pražského trhu.
- Konverze starších kanceláří a hotelů aktuálně tvoří již 6 % všech BTR projektů v hlavním městě.
- Klíčová je optimalizace projektů už v rané fázi přípravy, stejně jako kvalitní správa a péče o nájemníky. Významně napomáhá i využití BIM modelování, které umožňuje efektivnější provoz a snižuje administrativní náklady.
- Největší poptávka je po bytech 1+kk a 2+kk, přičemž optimální průměrná velikost bytové jednotky v BTR projektu je zhruba 40 m². Nájemníci očekávají komfort, kvalitní služby, komunitní zázemí a důraz na udržitelnost.
- Principy ESG, chytré technologie a digitalizace formují budoucnost správy nájemních nemovitostí. Roste důraz na elektronický bezkontaktní vstup, evidenci návštěv, digitální správu nájmů i sledování provozních nákladů v reálném čase.
- Spokojenost nájemců je dnes více ovlivněna kvalitou projektu a komunitního života než blízkostí metra.
- Standardizace bytových jednotek a výběr vhodných materiálů jsou klíčem k dlouhodobé ekonomické udržitelnosti. Výhodou je také variabilita designových konceptů v rámci jednoho projektu, která rozšiřuje cílovou skupinu.
Společenské změny zásadně ovlivňují přístup lidí k bydlení. Stárnoucí populace vede k nárůstu jednočlenných domácností seniorů, mladší generace dává přednost nájmu před vlastnictvím. Generace Z a mileniálové upřednostňují flexibilitu, kvalitní služby a moderní bydlení odpovídající jejich životnímu stylu – důraz kladou na technologie, udržitelnost a komunitu. Vzhledem k rostoucím cenám nemovitostí a vysokým úrokovým sazbám se stává vlastnické bydlení pro mnoho domácností prakticky nedostupné. Nájem se tak jeví jako ideální řešení – nejen v Praze, ale i v dalších regionálních městech.
NOVÉ INVESTIČNÍ SMĚRY
Současně se trh konsoliduje. Silní hráči posilují v segmentu nájemního bydlení – to považují za stabilnější, méně závislé na hypotečním trhu a více odpovídající dnešnímu životnímu stylu. Otázkou tedy není, zda čeští investoři investovat budou, ale kde. A stále častěji se dívají za hranice.
„Situace na trhu se proměňuje. Zahraniční kapitál se zatím spíše rozhlíží, vstup větších fondů očekáváme v horizontu dvou až tří let. Český kapitál je ale aktivní a připraven investovat, často však míří do zahraničí – u nás zatím chybí dostatek vhodných projektů, které by tento potenciál absorbovaly,“ říká Zuzana Chudoba, výkonná ředitelka a zakladatelka BTR Consulting.
Trend potvrzují i aktuální data: v lednu 2024 se zásadně změnil směr toku kapitálu. Investoři opustili peněžní fondy a přesunuli se do otevřených realitních fondů, které dnes disponují dostatkem ekvity. Hlavní překážkou tak není financování, ale nedostatek realizovatelných projektů – což zvyšuje tlak na akceleraci nové výstavby.
EFEKTIVITA A TYPOLOGIE
Efektivní fungování BTR projektů vyžaduje mezioborovou spolupráci již od samého počátku. Ideální je, když jsou architekti, designéři i správci zapojeni už ve fázi záměru – díky tomu lze optimalizovat dispozice, materiály a technická řešení pro dlouhodobý provoz. V praxi však často vstupují designéři do projektu až ve finální fázi, což může vést k nákladným úpravám například rozvodů.
Na tento přístup navazuje i měnící se vnímání nájemního bydlení jako celku. Už nejde jen o návrh a výstavbu, ale o zajištění dlouhodobé funkčnosti a kvalitní správy. „A právě v tom spočívá naše přidaná hodnota. BTR Consulting poskytuje komplexní služby v oblasti nájemního bydlení včetně profesionálního managementu nájemních domů, optimalizace výnosů a péče o nájemce,“ vysvětluje Tomáš Stařík, obchodní ředitel BTR Consulting.
Praktickým dopadem optimalizace návrhu už ve fázi projektu je například přizpůsobení dispozic poptávce. Největší zájem je dnes o menší jednotky – 1+kk a 2+kk. Optimální průměrná velikost bytové jednotky v BTR projektu činí přibližně 40 m², což zvyšuje šanci na rychlé obsazení i stabilní výnos. „Díky optimalizaci projektů už ve fázi projektu se nám daří navyšovat očekávané výnosy v průměru o 12–18 %,“ dodává Stařík.
Vedle novostaveb se prosazují i alternativní cesty rozvoje. Zajímavým trendem jsou konverze starších nebytových prostor. „Zejména v Praze roste význam přestavby kanceláří a hotelů na nájemní byty. Tyto projekty už tvoří 6 % BTR trhu a jejich výhodou je i jednodušší povolovací proces,“ doplňuje Stařík.
NOVÁ KRITÉRIA VÝBĚRU BYTU
Během konference se diskutovalo i o kritériích výběru bytů a lokalit. Přestože se mnoho BTR projektů soustředí v blízkosti metra, ukazuje se, že pro nájemníky je čím dál důležitější celková kvalita prostředí – veřejný prostor, služby i komunitní zázemí. Role pronajímatele se stále více podobá hotelovému operátorovi – cílem je nabídnout komplexní zážitek, nikoli jen místo k přespání.
V BTR segmentu je rovněž zásadní standardizace a výběr vhodných materiálů. „Každý detail – od rozvržení kuchyně po použité povrchy – musí zvládnout dlouhodobé používání. Design musí být funkční, odolný, snadno udržovatelný a přitom poutavý a nadčasový,“ říká Andrea Hylmarová, interiérová designérka BTR Consulting.
Moderní projekty zahrnují chytré technologie – od aplikací pro správu bydlení, přes automatizované řízení energií, bezkontaktní vstup a evidenci návštěv přes QR kód, až po inteligentní poštovní boxy nebo digitální vyúčtování energií. Tyto prvky zvyšují komfort i efektivitu provozu.
MEZINÁRODNÍ INSPIRACE
Zkušenosti z britského trhu nabídla Debra Yudolph, zakladatelka a výkonná ředitelka SAY Property, londýnského partnera BTR Consulting: „Rok 2024 byl pro britský BTR trh přelomový – investice poprvé překročily 5 miliard liber. Současně však objem nových projektů klesl o 20 %, v Londýně jsme zaznamenali nejnižší čísla od roku 2014.“ Přesto zůstává optimistická: „Stabilizace cen práce a materiálů by mohla oživit životaschopnost mnoha projektů a přinést další investiční vlnu – zejména ve větších městech.“
Proměňuje se i skladba cílové skupiny – ubývá movitých zahraničních studentů, přibývá zájemců ze střední třídy. Byty jsou vybaveny spíše úsporně, roste však poptávka po sdílených prostorách, jako jsou fitness, společenské místnosti či coworking. Ačkoliv je britský BTR trh přibližně o deset let napřed, podle Yudolph bude vývoj v České republice díky sdílení zkušeností mnohem rychlejší.
SAY Property a BTR Consulting rovněž plánují úzkou spolupráci při zavádění mystery shoppingu do oblasti nájemního bydlení. Tento nástroj, známý z retailu a hotelnictví, se ukazuje jako velmi efektivní pro testování a zlepšování služeb v rezidenčním sektoru. Cílem je systematicky sledovat kvalitu klientského servisu a provozu a tím dále zvyšovat profesionalitu celého oboru. „Profesionálně pojatý mystery shopping se stává důležitým nástrojem jak pro investory, tak správce při zvyšování kvality nájemního bydlení. SAY Property má s tímto přístupem dlouholeté zkušenosti a propracovaný systém, který budeme – jako jediní na českém trhu – adaptovat na místní prostředí,“ říká Zuzana Chudoba.
MÍSTO PRO DIALOG A SDÍLENÍ
Festival se nesl v duchu otevřeného dialogu a sdílení know-how. „Vytvořili jsme prostor, kde mohli otevřeně debatovat investoři, architekti, správci i technologické firmy. Nájemní bydlení si zaslouží stejnou pozornost, jakou jsme za posledních dvacet let věnovali developmentu určenému k prodeji. Je třeba nejen edukovat veřejnost o jeho rostoucím významu, ale především systematicky vzdělávat manažery a zaměstnance působící v tomto dynamicky se rozvíjejícím oboru. Právě na rozvoj odborných kapacit a profesionalizaci celého segmentu se v Real Estate Academy zaměřujeme,“ uzavírá Michaela Pfeiferová, zakladatelka a výkonná ředitelka Real Estate Academy, která akci s BTR Consulting spolupořádala.
-jik-
