Přibližně u každého čtvrtého stavebního projektu se po dokončení objeví požadavek nebo problém, který uživatel vnímá jako reklamaci, přestože nebyl součástí původního zadání. U nemocnic, poliklinik a dalších zdravotnických staveb, financovaných státem, se podobná situace objevuje až v 90 procentech případů. Vyplývá to ze zkušeností společnosti COBAP, podle které dodatečné úpravy přinášejí vícenáklady, stojí čas a mohou omezit i provoz budovy.
Nejde přitom nutně o chybu na straně dodavatele. Budova může být postavena podle schváleného projektu, splňovat požadované technické parametry i příslušné normy. „Problém se ukáže až při používání budovy, kdy se projeví potřeby, které nebyly součástí zadání. Z pohledu uživatele je to reklamace, z pohledu dodavatele ale nemusí být,“ uvádí Zdeněk Tůma, spolumajitel a jednatel firmy COBAP, která zajišťuje komplexní řešení technických zařízení budov.
PROJEKT SPLŇUJE NORMY, V PROVOZU ALE NESTAČÍ
Typickým příkladem jsou nemocnice a další zdravotnická zařízení, kde se na provozu podílejí stovky lidí. Jejich potřeby se ale často projeví až po dokončení stavby. COBAP za posledních deset let pracoval přibližně na 80 projektech poliklinik a nemocnic. Podobný problém se tam objevil až v 90 procentech případů.
Tento trend potvrzuje také poradenská společnost Cushman & Wakefield. „Budoucí stavba je tak dobrá, jak kvalitní bylo zadání objednatele. Jakmile se po předběžném rozpočtu začnou některé části projektu škrtat nebo zlevňovat, může se to později projevit v provozu,“ říká Petr Neděla, vedoucí projektového managementu pro průmyslové nemovitosti z Cushman & Wakefield.
Týkat se to může klimatizace, vzduchotechniky nebo osvětlení. Projekt může splňovat všechny parametry, přesto nemusí v praxi odpovídat skutečným potřebám provozu. Světlo na recepci nebo ve vyšetřovnách může být například příliš intenzivní či nevhodně nastavené. Až během provozu se také může ukázat potřeba přesnější regulace teploty a vlhkosti nebo jejich průběžného sledování. Dodatečná instalace vzduchotechniky nebo chladicího zařízení pak může znamenat zásah do hotové stavby a další náklady.
„Na papíře může být všechno v pořádku, a také to tak zpravidla je. Málokdy se dají budoucí technické problémy předvídat na základě prováděcího projektu. Skutečný test přichází až při komplexních zkouškách a zahájení provozu, kdy se ukáže, jestli technická řešení opravdu odpovídají tomu, jak bude budova používána. Někdy se navíc liší představy zadavatele a projektanta o fungování systému. To, co se v projektu nevyřeší, se pak po dokončení a zprovoznění budovy řeší podstatně hůř a dráž,“ říká Petr Klepáček, předseda představenstva společnosti AREA TZB.
DODATEČNÁ ZMĚNA MŮŽE STÁT MILIONY
„Paradoxně často jde o snahu ušetřit na investici. Co se neřeší ve fázi stavby, může být po dokončení výrazně dražší. Vícenáklady tak vznikají na straně projektantů, techniků, dodavatelů nebo investora po dokončení stavby a mohou dosahovat kolem jednoho procenta hodnoty zakázky. U projektu za 500 milionů korun tak může jít o jednotky milionů korun. Řešení může trvat měsíce, omezit provoz budovy a nikdy nebude takové jako v případě, kdy se vše řeší už při samotné realizaci,“ vysvětluje Zdeněk Tůma ze společnosti COBAP.
Podle firem a odborníků je proto klíčové zapojit budoucí uživatele už do přípravy projektu a jejich potřeby promítnout přímo do zadání. Stavba totiž nemusí odpovídat jen projektu a normám, ale také fungovat tak, jak ji budou lidé v praxi skutečně využívat.
„Jedním z nejdůležitějších parametrů úspěšnosti stavby je důsledná příprava projektu, zejména studie proveditelnosti, která vychází mimo jiné ze zadání klienta. Tyto dokumenty by měly odpovědět na většinu otázek objednatele a nastavit co nejefektivnější budoucí provoz budovy,“ uzavírá Petr Neděla ze společnosti Cushman & Wakefield.
-jik-
