Listopadová data potvrzují, že hypoteční trh uzavírá rok v dobré kondici i bez dalšího zlevňování. Aktivita bank a stavebních spořitelen zůstává zvýšená, počet nových hypoték se drží okolo 6 700 a od začátku roku objem nových hypoték dosáhl 293 mld. Kč, tedy o 84 mld. Kč více než ve stejném období před rokem.
Trh dnes drží kombinace adaptace domácností na vyšší úrokové sazby, růstu mezd a vyšších úvěrových částek.
Zdroj: ČBA Hypomonitor
- Nové hypotéky: V listopadu 2025 banky a stavební spořitelny poskytly nové hypotéky za 28,1 mld. Kč. Oproti říjnu jde o mírné ochlazení (-4 %), po sezónním očištění si však trh v posledních dvou měsících drží „rychlost“ kolem 30 mld. Kč. ČBA Hypomonitor zároveň odhaduje, že při udržení tempa z října a listopadu může objem nových hypoték v roce 2025 (bez refinancování) dosáhnout zhruba 322 mld. Kč.
- Průměrná úroková sazba hypoték zůstala na říjnových 4,48 %, což představuje meziroční pokles o 0,37 procentního bodu. V listopadu činil objem externě refinancovaných a navýšených úvěrů 8,9 mld. Kč.
- Průměrná výše hypotéky v listopadu dosáhla 4,38 mil. Kč. Kumulativní letošní nárůst přesto činí zhruba 530 tis. Kč (+13,7 %). Vyšší úvěrové částky tak v kombinaci se stabilní sazbou vysvětlují, proč trh drží silná čísla i bez zřetelného poklesu úroků, a zároveň podporují pokračující růst cen nemovitostí.
- Refinancování činí 8,9 mld. Kč (24 % objemu). Jeho podíl se stabilizoval a odráží dobíhající fixace sjednané v éře nízkých sazeb v době Covidu.
„Listopadová hypoteční dynamika si drží stále solidní jak objemy, tak počty nových hypoték, což odráží jak pokračující růst cen nemovitostí, ale i vyšší kupní sílu díky pokračujícímu silnému tempu mezd. Pokud nenastane negativní šok, uvidíme vyšší roční čísla nejen za rok 2025,“ komentuje data Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní asociace.
GLOBÁLNÍ TLAKY A REGULACE ČNB
Důležitým faktorem, který tlumil další pokles hypotečních sazeb v ČR, byl vývoj na globálních úrokových trzích. Přestože americký Fed v prosinci potřetí snížil sazby, jeho rétorika zůstává opatrná a další uvolňování není jisté.
Bez výraznějšího poklesu tržních sazeb nelze v dohledné době očekávat podstatné zlevnění hypoték v ČR.
V předvánočním týdnu zasedá jak Evropská centrální banka (17.–18. prosince), tak i ČNB (18. prosince) Jejich rozhodnutí a komentáře budou velmi důležitá.
Dále je nutné sledovat nové makroobezřetnostní doporučení ČNB, která od dubna 2026 zpřísní podmínky pro investiční hypotéky (dotkne se cca 7,5 % úvěrů). Podle analýzy ČBA může toto opatření zpomalit celkový růst nových hypoték v příštím roce, zejména v dražších lokalitách.
PROČ INVESTOVAT DO NEMOVITOSTÍ NYNÍ
Z investičního pohledu je podstatné, že hypoteční trh dokáže fungovat i se sazbou kolem 4,5 % – poptávka se přizpůsobila a zůstává silná. V prostředí stabilních sazeb a rostoucích cen nemovitostí nabývají na významu regionální investiční příležitosti mimo Prahu a Brno, kde lze často pracovat s nižšími vstupními náklady, vyšším výnosem a lepší diverzifikací portfolia.
Zpřísnění pravidel pro investiční hypotéky může tento posun směrem k regionům dále podpořit.
REGIONÁLNÍ TRHY POKRÝVÁ SALUTEM GROUP
Salutem Group, která se dlouhodobě specializuje na regionální rezidenční nemovitosti, je v této situaci dobře připravena. Investorům hledajícím kombinaci stabilního výnosu a dostupné vstupní investice nabízíme dvě cesty. Přímou investici s cíleným výnosem až 6,1 % ročně. Nebo účast prostřednictvím fondu kvalifikovaných investorů.
V době, kdy hypoteční sazby zůstávají stabilní pod 4,5 %, regulace se zpřísňuje a regionální trhy nabízejí zajímavé výnosy, je diverzifikace do regionálních nemovitostí racionální volbou pro investory hledající kombinaci stabilního výnosu a dostupné vstupní investice.
Jaroslav Ton, spoluzakladatel a CEO Salutem Group
