Zhoršující se dostupnost bydlení v ČR je zásadní společenský a politický problém. Pro zlepšení dostupnosti bydlení je kromě rychlejšího a snadnějšího povolování nových staveb klíčová masivní výstavba dostupných veřejných nájemních bytů městy a obcemi. Cílem nového systému je „ve velkém“ podpořit vznik nových nízkoenergetických a ekonomicky řešených nájemních bytů s kvalitní architekturou, které budou vlastnit a provozovat města a obce.
• Záměrem je vytvořit efektivní „baťovský systém“ s jasnou metodikou a využitím know-how soukromého sektoru, aby příprava a realizace každého projektu nemusela být vždy znovu „objevováním Ameriky“. Je klíčové podpořit motivaci a vlastní iniciativu samospráv řešit jejich bytové potřeby a usnadnit jim celý proces přípravy staveb, realizace i financování.
• Zásadní výhodou tohoto systému je to, že díky efektivní a transparentní metodě DESIGN & BUILD a využití typových projektů a řešení od developerů může rychle a ve velkém rozsahu nastartovat přípravu staveb tolik potřebných dostupných nájemních bytů ještě v tomto volebním období a bez potřeby změny legislativy.
• Klíčovými subjekty tohoto systému jsou města a obce, podle jejichž zadání a pro které se nové dostupné nájemní byty připravují a staví. Veškerou odpovědnost za přípravu a realizaci konkrétního projektu pak vždy nese developer vybraný v transparentním výběrovém řízení, jako dodavatel a garant celé přípravy a realizace, který nese všechna rizika.
• Využití systému DESIGN & BUILD dává návrhu, přípravě i realizaci staveb velkou dynamiku s využitím širokého know-how a optimalizovaných flexibilních typových projektů a postupů developerů. Je to velmi efektivní a transparentní systém, díky kterému mohou samosprávy získat garantovaný výsledek s jasnou cenou a bez rizik. A to bez nutnosti se do přípravy a realizace projektu sami zapojovat nad rámec toho, co uznají za vhodné.
• Z odborných analýz vyplývá, že pokud by chtěla veřejná správa reálně ovlivňovat dostupnost bydlení v ČR, pak musí každoročně vznikat alespoň 25 000 nových veřejných nájemních bytů. A na to je nutné dlouhodobě vynakládat každý rok minimálně 100 miliard Kč. Na tyto investice nebude mít veřejná správa nikdy dostatek volných financí, protože musí plnit mnoho dalších nutných společenských funkcí. Proto je nezbytné do systému zapojit developery a banky.
• Při využití tohoto systému může za státem vynakládané finanční prostředky vznikat mnohonásobně více veřejných dostupných nájemních bytů než nyní. V současnosti stát vynakládá na podporu výstavby nových dostupných nájemních bytů jen nižší jednotky miliard, za něž vzniká jen zanedbatelný počet nových veřejných bytů a vliv na zlepšení dostupnosti bydlení je tak zcela marginální (což ve své hodnotící zprávě za dřívější období konstatoval i Nejvyšší kontrolní úřad). V letošním roce vláda vyhlásila větší finanční podporu pro veřejnou bytovou výstavbu, přesto i tyto vyšší výdaje jsou pro řešení situace zcela nedostatečné. Je zcela nezbytné zapojit soukromý sektor a poskytnout městům a obcím praktickou podporu a odborné poradenství ohledně přípravy, realizace a financování jejich záměrů.
• Výstavba dostupných veřejných nájemních bytů „ve velkém“ předpokládá, že veřejné dotace budou jen základní iniciační složka financování. Výraznou většinu všech finančních zdrojů by mělo pro každý záměr činit zvýhodněné úvěrové financování od bank a případně dalších subjektů. Města a obce mohou (ale nemusí) do výstavby zapojit své vlastní finanční prostředky. Při správném nastavení kombinovaného financování by mohla být velká část nově vzniklých projektů dostupných veřejných nájemních bytů nad rámec iniciační dotace „samofinancovatelná“ dlouhodobými zvýhodněnými úvěry splácenými z výnosů z nájemného.
PRAKTICKÉ POSTUPOVÉ KROKY PRO MĚSTA A OBCE
v rámci systému DESIGN & BUILD
- Samospráva má zajištěný (nebo alespoň předjednaný) vhodný pozemek a má konkrétní představu, co potřebuje a chce (strategický záměr). Případně má už i zpracovanou koncepční studii na plánovanou výstavbu.
- Následně se samospráva obrátí na regionální centrum podpory Státního fondu podpory investic (SFPI), aby posoudilo její záměr zejména s ohledem na možnosti různých forem veřejných dotací a ohledně možností kombinace dotací s dalšími formami financování. Spolu s tím se může samospráva obrátit pro poskytnutí potřebného praktického odborného poradenství na účastníky Iniciativy pro dostupné bydlení (IDB), která bude spolupracovat a svou činnost koordinovat se SFPI.
- Na základě tohoto posouzení SFPI a expertních názorů od účastníků Iniciativy pro dostupné bydlení (IDB) pak samospráva svůj původní záměr potvrdí nebo jej upraví a následně připraví zadávací podmínky pro výběrové řízení.
- Následně samospráva vyhlásí výběrové řízení na veřejnou zakázku na naplnění jejího záměru metodou DESIGN & BUILD. Zadáním může být buď jasně definovaný strategický záměr nebo koncepční studie na plánovanou výstavbu (pokud ji má samospráva k dispozici).
- Ve výběrovém řízení pak podávají developeři své nabídky. A to s možností využití svých optimalizovaných variabilních typových projektů a řešení. Nebo může být oceněna a optimalizována stavba na základě koncepční studie, kterou má už samospráva k dispozici. Případně může být ze strany developera zpracován a předložen zcela individuální návrh. Součástí nabídky je pak jednoznačná cena za komplexní přípravu stavby (projekční a inženýrská činnost) a jednoznačná cena za navrženou horní stavbu. Pro spodní stavbu a napojení na infrastrukturu je cena rámcová. K této rámcové ceně pak developer přikládá přehled jednotkových cen, podle kterých se přesná finální cena definuje na základě následně zpracované projektové dokumentace.
- Samospráva vybere developera a uzavře s ním smlouvu na komplexní přípravu a realizaci stavby. Vybraný developer pak následně podle podmínek konkrétního pozemku, geologie, možností napojení na infrastrukturu a zadání samosprávy zpracovává projektovou dokumentaci a zajišťuje inženýrskou činnost směřující k povolení stavby. Po zpracování projektové dokumentace se pak už s využitím přehledu jednotkových cen stanoví finální cena celé stavby.
- Následně, po pravomocném stavebním povolení, probíhá realizace. V průběhu výstavby se konají pravidelné kontrolní dny, po kterých je pak na základě auditorských posudků postupně uvolňováno dotační a další financování stavby pro developera.
- Po dokončení stavby a legalizaci jejího užívání je pak stavba se zárukou na kvalitu předána samosprávě, která v souladu s vlastní bytovou politikou pak byty sama pronajímá a hospodaří s nimi. Z výnosů z pronájmu se pak splácí případný úvěr, který samospráva může čerpat.
Doporučení vzniklo v Iniciativě pro dostupné bydlení (IDB), která je odbornou iniciativou předních specializovaných společností a institucí s cílem pomoci vytvořit praktický a funkční systém pro zlepšení dostupnosti bydlení v ČR. A to s využitím rozsáhlého praktického know-how účastníků této iniciativy a ve spolupráci s Ministerstvem pro místní rozvoj (MMR), Státním fondem podpory investic (SFPI), Svazem měst a obcí (SMO) a jednotlivými samosprávami. Iniciativa pro dostupné bydlení je otevřená pro zapojení se dalších účastníků, kteří mají kompetenci a přínos pro to, aby podpořili činnost této iniciativy ve prospěch zlepšení dostupnosti bydlení v ČR.
-jik-
