Zvyšování cen svých nemovitostí plánuje 89 procent developerských společností, očekávané zdražení dosahuje v průměru 6,2 procenta. Zbývajících 11 procent firem předpokládá zachování cen, žádná z oslovených společností nepočítá se zlevňováním. Vyplývá to z aktuální Studie developerských společností H2/2026 společnosti CEEC Research. Přestože očekávané tempo zdražování proti předchozímu průzkumu zpomalilo, omezená nabídka nových bytů podle zástupců trhu nadále vytváří tlak na ceny a dostupnost bydlení.
V průzkumu z prvního pololetí letošního roku očekávali developeři růst cen v průměru o 7,8 procenta a zdražování plánovalo 92 procent společností. Aktuální odhad růstu cen je tedy o 1,6 procentního bodu nižší. Výsledky zachycují očekávání firem ohledně cen jejich vlastních nemovitostí.
„Pozitivní zprávou je, že aktuálně očekávané tempo zdražování rezidenčního bydlení je nižší, než ukazoval průzkum z prvního pololetí. Zájem o vlastní bydlení je stále výrazný, avšak nabídka nových bytů dlouhodobě nedokáže na tuto poptávku dostatečně reagovat. Výsledkem je pokračující tlak na ceny, zhoršující se dostupnost bydlení a zároveň nejistota, se kterou musí developeři při přípravě nových projektů pracovat,“ uvádí Michal Vacek, ředitel společnosti CEEC Research.
NOVÉ PROJEKTY NEPŘIBÝVAJÍ DOSTATEČNĚ RYCHLE
Developeři očekávají, že nabídka nemovitostí v České republice ve druhém pololetí roku 2026 proti první polovině roku vzroste o 4,1 procenta. V prvním pololetí roku 2027 předpokládají další zvýšení o 4,8 procenta. Růst aktuální nabídky však podle studie může souviset s dokončováním projektů zahájených v předchozích letech a nemusí automaticky znamenat dostatek nových bytů v delším horizontu.
Na riziko vyčerpávání zásoby připravených projektů upozorňuje Dušan Kunovský, zakladatel a generální ředitel společnosti CENTRAL GROUP: „Poptávka po novém bydlení zůstává vysoká. Nabídka ale může stagnovat nebo i mírně klesnout, protože se postupně vyčerpává zásoba dříve povolených projektů. A nové projekty kvůli pomalému povolování nepřibývají dostatečně rychle. To bude dál tlačit ceny nahoru a zhoršovat dostupnost bydlení.“
Možnost postupného zvýšení nové výstavby vidí Jan Sadil, výkonný ředitel JRD, v připravovaných změnách územního plánování a stavební legislativy. Od nového Metropolitního plánu Prahy a stavebního zákona očekává větší počet zahajovaných bytů. „Lze očekávat, že s novým metropolitním plánem v Praze a novým stavebním zákonem se počty nově zahajovaných bytů zvýší. Zajímavou roli mohou sehrát úrokové sazby hypoték, které v současné době viditelně rostou a jejichž případný další růst může poptávku po nemovitostech na nějaký čas negativně ovlivnit,“ uvádí Sadil.
Výraznější zlepšení dostupnosti bydlení však podle Michala Vencla, ředitele developmentu skupiny FIDUROCK, vyžaduje delší čas a změny v přípravě i realizaci projektů. „V příštím roce očekáváme pokračující převis poptávky nad nabídkou, a to zejména u rezidenčních nemovitostí v Praze, Brně a dalších ekonomicky silných regionech České republiky. Nabídka nových bytů se bohužel kvůli přetrvávající dlouhé přípravě projektů a nedostatečným pracovním kapacitám stavebního trhu nedokáže pružně přizpůsobit vysoké poptávce. Nelze proto očekávat zásadní zlepšení dostupnosti bydlení během jediného roku. Osobně si myslím, že je to spíše otázka další dekády, a navíc pouze v případě, že dojde k zásadním strukturálním změnám celého procesu rezidenční výstavby,“ říká Vencl.
INVESTOŘI PEČLIVĚJI ZVAŽUJÍ NÁVRATNOST
Průzkum zároveň ukazuje, že investiční zájem o nemovitosti přetrvává. Žádný z oslovených developerů nepozoruje jeho plošný pokles, 61 procent však zaznamenává oslabení v některých případech. Investoři podle studie více zvažují pořizovací cenu, náklady na financování a očekávanou návratnost. „Nejde tedy o to, že by investoři z trhu plošně odcházeli. Jsou ale výrazně citlivější na cenu, náklady financování a očekávanou návratnost. A je tedy možné, že se pomalu blížíme pomyslnému stropu cen nemovitostí, za které jsou investoři ochotni kupovat,“ dodává Michal Vacek, ředitel společnosti CEEC Research.
Vedle dostupnosti nových projektů bude další vývoj trhu ovlivňovat také cena financování. Vyšší úrokové sazby mohou část domácností přimět k odložení nákupu a posílit jejich zájem o nájemní bydlení. „Rezidenční trh bude i v roce 2027 těžit z vysoké poptávky podporované růstem reálných příjmů, nízkou nezaměstnaností a pokračující migrací do velkých měst. Současně ale očekáváme určité ochlazení dynamiky trhu v důsledku vyšších úrokových sazeb a přetrvávajících omezení na straně nabídky,“ uvádí Miroslav Zetek, místopředseda představenstva ČSOB Hypoteční banky.
ČÁST POPTÁVKY SE PŘESOUVÁ K NÁJEMNÍMU BYDLENÍ
Dopady vysokých cen a nákladů financování se podle Michala Hrbatého, CEO společnosti UlovDomov.cz, projevují také na nájemním trhu. Domácnosti, které si vlastní bydlení nemohou dovolit nebo jeho nákup odkládají, podle něj zůstávají déle v nájmu. „V roce 2027 neočekávám, že by tlak na bydlení výrazně polevil. Poptávka po vlastním bydlení zůstane silná, ale část domácností na něj kvůli cenám a nákladům financování dál nedosáhne nebo nákup odloží, a bude tak déle zůstávat v nájmu. Z našeho pohledu je vidět, že nájemní trh dokáže další nabídku dobře absorbovat – u volného bytu je dnes medián do podpisu nájemní smlouvy 27 dní a neobsazenost v běžném provozu se pohybuje kolem 2 procent času. Klíčové proto bude, jak rychle dokáže růst nabídka,“ říká Hrbatý.
Do aktuálního průzkumu CEEC Research se zapojilo 56 developerských společností z celé České republiky. Sběr dat proběhl v polovině srpna 2026.
STUDIE DEVELOPERSKÝCH SPOLEČNOSTÍ H2/2026:
– Zvyšování cen svých nemovitostí plánuje 89 procent developerských společností, očekávané zdražení dosahuje v průměru 6,2 %.
– 11 % developerských firem předpokládá zachování cen, žádná z oslovených společností nepočítá se zlevňováním.
– V průzkumu CEEC Research z prvního pololetí letošního roku očekávali developeři růst cen v průměru o 7,8 %, aktuální odhad růstu cen je tedy o 1,6 % bodu nižší.
– Developeři očekávají, že nabídka nemovitostí ve druhém pololetí roku 2026 proti první polovině roku vzroste o 4,1 %.
– Investiční zájem o nemovitosti přetrvává. Žádný z oslovených developerů nepozoruje jeho plošný pokles, 61 % však zaznamenává oslabení v některých případech.
NOVELU STAVEBNÍHO ZÁKONA PROVÁZEJÍ OPATRNÁ OČEKÁVÁNÍ NA ZLEPŠENÍ
Povolování staveb podle stavebních firem a developerů potřebuje především jasnější pravidla a méně průtahů. Pomoci má fikce souhlasu při nečinnosti dotčeného orgánu i princip jednoho úřadu, jednoho řízení a jednoho rozhodnutí. Zrychlení přitom obě skupiny očekávají převážně až s odstupem několika let. Ukázal to nezávislý průzkum CEEC Research ve spolupráci s MMR a Iniciativou pro dostupné bydlení (IDB), jehož výsledky dnes zazněly na Setkání lídrů developmentu v České národní bance.
Průzkum se uskutečnil ve druhé polovině září mezi 110 stavebními a 41 developerskými společnostmi. Délka a nepředvídatelnost povolovacích procesů zůstávají jednou z největších překážek nové výstavby. Za zásadní problém je označuje 80 % stavebních a 93 % developerských společností. Vedle toho více než polovina stavebních firem i developerů upozorňuje na nejednotný postup a výklad stavebních úřadů. K tomu se mimo jiné přidává také administrativní náročnost a množství požadovaných podkladů.
FIRMY SÁZEJÍ NA OMEZENÍ PRŮTAHŮ A SJEDNOCENÍ ŘÍZENÍ
Mezi změny s největším potenciálem zrychlit a zjednodušit povolování staveb řadí developeři nejčastěji fikci souhlasu při nečinnosti dotčeného orgánu (68 %), zatímco stavební firmy sázejí především na princip jednoho úřadu, jednoho řízení a jednoho rozhodnutí (52 %). Ten patří k prioritám také u 54 % developerů. Obě skupiny se shodují i na přínosu integrace agend a omezení předcházejících řízení, které shodně vybralo kolem poloviny stavebních i developerských společností.
„Do novely se propsaly podněty a požadavky všech přímo dotčených subjektů, projektanty a investory počínaje, přes reprezentanty úřadů a dotčených orgánů, ale i odborné a lajcké veřejnosti a konče představiteli politických reprezentací na úrovni místní i celostátní. Díky tomu by změny, které přináší, měly být maximálně praktické a pomoci odstranit překážky, s nimiž se příprava staveb každodenně potýká,” říká Hana Landová, vládní zmocněnkyně pro implementaci stavebního práva.
PŘÍNOS NOVELY STAVEBNÍHO ZÁKONA SE PROJEVÍ S ODSTUPEM
Skutečný přínos novely bude záviset na tom, jak se nová pravidla podaří uvést do každodenní praxe stavebních úřadů. Firmy přitom počítají s postupnou změnou. Stavební společnosti očekávají zrychlení povolování nejčastěji za jeden až dva roky, zatímco developeři počítají spíše se třemi až pěti lety. Při přípravě projektů a plánování kapacit tak bude podle výsledků průzkumu potřeba zohlednit přechodné období, během něhož mohou dosavadní průtahy přetrvávat.
PRO DOSTUPNĚJŠÍ BYDLENÍ JE ZÁSADNÍ VÝRAZNĚ ZVÝŠIT NABÍDKU NOVÝCH BYTŮ
Zrychlení povolovacích procesů je důležitým předpokladem větší výstavby, samo o sobě ale dlouhodobý nedostatek bytů neodstraní. Rozhodující je především podstatně zvýšit tempo nové výstavby a postupně vyrovnávat nepoměr mezi nabídkou a poptávkou.
Právě dlouhodobě nedostatečná nabídka nových bytů je jedním z hlavních důvodů jejich výrazného zdražování. Podle analýzy Central Group vzrostly ceny nových bytů v Praze za posledních deset let přibližně o 170 %, z toho o 10 % jen za poslední rok.
„Pokud chceme opravdu zlepšit dostupnost bydlení, musíme především výrazně více stavět. Nezáleží přitom na tom, zda půjde o byty vlastnické, nájemní nebo družstevní. Rozhodující je celkové zvýšení nabídky, které může zmírnit tlak na další růst cen. Jen tak se mohou začít postupně zavírat nůžky mezi cenami bydlení a příjmy obyvatel,” doplňuje Michaela Váňová, výkonná ředitelka Central Group.
MĚSTA MAJÍ POZEMKY, SOUKROMÍ INVESTOŘI ZKUŠENOSTI S VÝSTAVBOU
Významnou roli při zvyšování nabídky nových bytů může sehrát užší spolupráce veřejného a soukromého sektoru. Města a obce mohou nabídnout vhodné pozemky i finanční prostředky, soukromí investoři zase zkušenosti a odborné kapacity pro přípravu a realizaci bytových projektů.
Praktickou podporu veřejným i soukromým investorům nabízí také Iniciativa pro dostupné bydlení (IDB). Tento odborný think-tank předních společností a institucí přináší konkrétní doporučení pro zlepšení dostupnosti bydlení v Česku. Její program Dostupné byty stavěné systémem DESIGN-BUILD je určen pro nájemní, družstevní i vlastnické bydlení po celé ČR.
PRO VYŠŠÍ TEMPO VÝSTAVBY BUDE ZÁSADNÍ TAKÉ DOSTATEK STAVEBNÍCH KAPACIT
V otázce kapacit pro rychlejší výstavbu se developeři dělí na dva stejně velké tábory. Zatímco 49 % očekává, že při rychlejším povolování a zahajování staveb bude obtížnější zajistit potřebné realizační kapacity, stejný podíl takové obavy nemá. Stavební firmy naproti tomu hodnotí vlastní připravenost převážně pozitivně. 72 % z nich uvádí, že jsou na případný růst objemu zakázek připraveny velmi dobře nebo spíše dobře.
-jik-
