Aktuální témata stavebnictví, současnost a budoucnost bytové výstavby

Bytový trh se odrazil ode dna a začíná růst. Stavebnictví zatím zůstává v krizi, ale k růstu by se mohlo vrátit už v příštím roce. Alarmující je pokles poctu vydaných stavebních povolení, kterých bylo vydáno nejméně za posledních 25 let.

„Poptávka po rezidenčních nemovitostech se zotavuje především v důsledku očekávání dalšího snižování úrokových sazeb. Objem výstavby zůstává nízký, což je hlavním důvodem, proč trh neumí vyřešit dostupnost bydlení. A toto téma bude hrát stále důležitější politickou roli,“ říká Pavel Kliment, ekonom a vedoucí partner pro nemovitosti KPMG Česká republika.

„Bytový trh se odrazil ode dna a začíná růst. Stavebnictví ale zatím stále zůstává v krizi, protože na vývoj na bytovém trhu reaguje kvůli setrvačnosti vždy zhruba s ročním zpožděním. Alarmující je pokles poctu vydaných stavebních povolení, kterých bylo vydáno nejméně za posledních 25 let. Povolení bytového domu v Praze běžné trvá 10 i více let a kvůli tomu jsou nové byty zbytečné dražší minimálně o 15 %,“ vysvětluje Dušan Kunovský, zakladatel a ředitel CENTRAL GROUP.

PROBLÉMY V BODECH

• Krize stavebnictví nadále trvá. Stavební produkce v 1. pololetí meziročně klesla o více než 5 %. Přispělo k tomu především pozemní stavitelství, které se meziročně propadlo o 7 %, zatímco inženýrské stavitelství „jen“ o necelá 2 %.

• Během prvního pololetí bylo vydáno pouze 37 tisíc stavebních povolení, což je nejnižší pololetní výsledek za posledních 25 let.

• Došlo ke stabilizaci cen stavebních dodávek. Jednou z hlavních brzd ale zůstává drahé úvěrové financování. Sazby hypoték a komerčních úvěrů totiž neklesají ani zdaleka takovým tempem, jako základní sazby CNB a nadále se drží poblíž historicky nejvyšších hodnot.

• Nový systém digitalizace stavebního řízení se zatím potýká s řadou nedostatku a chyb, nejasný je i výklad některých bodu nového stavebního zákona. Stavební úřady se navíc potýkají s vyšším počtem podání ze strany investoru ve snaze projekty povolit ještě „postaru“ a zrychlení povolovacích procesu se tak zatím nekoná.

• Stavebnictví je nyní z velké části taženo inženýrskými stavbami, především rekordní výstavbou dopravních staveb.

• Výstavba průmyslových staveb v reakci na klesající poptávku zpomalila, stále ale zůstává na velmi vysoké úrovni. Došlo k nárustu míry neobsazenosti a k mírné korekci cen nájemného. Rada projektu je zakonzervovaných ve‑stádiu těsně před dokončením a ceká na své nájemce.

• Mírné oživení nastalo u kancelářské výstavby. Spekulativní výstavba ale zůstává i nadále velmi omezená a celkový objem výstavby kanceláři je stále výrazně nižší než před pandemií.

• Investiční trh se odrazil ode dna a objem investic do nemovitostí v prvním pololetí vzrostl meziročně o pětinu. Stále je ale zhruba o polovinu níže oproti dlouhodobému průměru. Za většinou tuzemských transakcí i nadále stojí domácí investoři.

BYTOVÝ TRH

• Poptávka po novém bydlení v průběhu prvního pololetí prudce vzrostla. V Praze se prodalo více než 3500 nových bytu, meziročně o 110 % více. V Brně prodeje nových bytu meziročně vzrostly dokonce téměř trojnásobně.

• Na trh se postupně vrací odložená poptávka z předchozích dvou let. Důvodem jsou klesající sazby hypoték, zmírnění omezujících podmínek pro jejich získání ze strany CNB a také snížení DPH u nových bytu z 15 na 12 %.

• Developeři již začínají reagovat na zlepšující se situaci na trhu a do prodeje se dostává větší počet nových projektu. Nabídka nových bytu ke koupi ale vzhledem k vysoké poptávce a transformaci řady projektů pro účely nájemního bydlení výrazněji neroste. Například v Praze již rok stagnuje na úrovni kolem 5500 bytu a zůstává nedostatečná.

• Na začátku roku proběhla dlící korekce cen nových bytu, která byla z velké části vyvolaná snížením DPH u‑nových bytu z 15 na 12 %. V průběhu prvního pololetí už ale ceny bytu začaly opět pomalu růst. Nabídkové ceny nových bytu v‑Praze dokonce dosáhly průměrné úrovně kolem 156 tisíc Kč/m², čímž překonaly své dosavadní maximum. Ceny starších bytu vzrostly na průměrných 128 tisíc Kč/m².

• Na trhu je vlivem zvýšené poptávky patrné výrazné omezování marketingových bonusu a akcí. Většina z nich již byla v průběhu prvního pololetí zrušena.

• Výše nájemného kvůli vysoké poptávce nadále roste tempem o zhruba 10 % ročně. V Praze již nájemné přesáhlo 460 Kč/m²/měsíc. V projektech nájemního bydlení od institucionálních investoru jsou nájmy v průměru ještě asi o 15 % vyšší.

• Hypoteční trh zaznamenal výrazné oživení, a to i přes to, že úrokové sazby hypoték klesají výrazně pomalejším tempem, než bylo očekáváno. Část kupujících své nákupní rozhodnutí v očekávání podstatnějšího snížení sazeb ale i nadále odkládá. To se ale potkává s postupným zvyšováním cen bytu.

OSM ÚKOLŮ

1. Klíčové je zrychlit a zjednodušit povolování nových staveb. Tedy vyřešit problémy digitalizace stavebního řízení a dotáhnout jednoznačný výklad sporných částí stavebního zákona. Dlouhodobě nefunkční povolování zásadně zdražuje nové stavby.
2. U stavebních norem je potřeba najít zdravou rovnováhu mezi ekologickým přístupem a cenovou dostupností. Přeregulovanost stavebnictví podstatně prodražuje výstavbu a poškozuje ekonomiku, na což upozorňuje i Národní ekonomická rada vlády (NERV).
3. Dopravní stavby i dostupné bydlení jsou veřejné zájmy. Na dopravní stavby ale stát vynakládá mnohonásobně více peněz než na podporu dostupného bydlení. Města a obce musí získávat od státu výrazně více financí na výstavbu nových bytu a infrastruktury.
4. Z analýz vyplývá, že pro zlepšení dostupnosti bydlení v ČR se musí každý rok postavit alespoň 25 000 dostupných veřejných nájemních bytů za minimálně 100 miliard Kč. To se neobejde bez spolupráce veřejné správy s developery a bankami.
5. Pro zlepšení dostupnosti bydlení v ČR je potřeba ve velkém rozjet výstavbu dostupných nájemních bytu ze strany mest a obcí. K tomu je nutné vytvořit efektivní „baťovský systém“ s využitím metody DESIGN & BUILD a typových řešení od developerů.
6. Veřejné dotace by měly být pro výstavbu dostupných nájemních bytu jen iniciačním základem a je potřeba zapojit i zvýhodněné bankovní úvěry a vlastní finance měst a obcí. Veřejné dotace na nové byty mají jít výhradně samosprávám.
7. Praze chybí celoměstská koncepce výstavby a financování nových škol. Proto nedávno zavedený systém příspěvku investorů městu (kontribuce) zatím ne úplně funguje. K penězům od investoru totiž chybí více financí na potřebné školy ze strany města.
8. Do doby schválení nového Metropolitního plánu Prahy v roce 2026 je třeba aktivně procesovat další změny stávajícího zastaralého územního plánu, který brzdí rozvoj metropole. Prioritu by měly mít změny s již předjednanými stavebními záměry.

Více informací na arch-rozvoj.cz

-jik-