Ne/dostupné bydlení je důsledek neřešené koncepce bydlení v ČR

Na sklonku roku proběhlo několik konferencí a pracovních setkání, které z různých hledisek měli na programu dostupné nájemní bydlení. Je to přirozenou reakcí na dlouhodobě narůstající nedostatek a nedostupnost bytů, zejména v některých místech a pro některé skupiny obyvatel. Množství rodin žijících v bytové nouzi, či dokonce bez bytů neklesá spíš narůstá. Prý je jich více jak 150 tisíc.

Cena bytů neustále roste a dosahuje v České republice úrovně evropského rekordu v hodnotě přepočtu na počet průměrných měsíčních příjmů. Počet postavených nových bytů je dle různých srovnání na úrovni zlomku vyčíslovaných potřeb. Někteří svalují tuto situaci na inflaci a drahé půjčky a hypotéky, jiní na složitosti se stavebním zákonem a nepřipravenost lokalit. Opět jiní vidí problém v drahých energiích, zdražujících cenu stavebnin, stavebních prací i provozu bytů samotných. Na všem je trochu pravdy, Celé je to však důsledkem dlouhodobě neřešené koncepce bydlení v ČR. Není tedy divu, že se toto téma stalo předmět veřejných diskusí a návrhů politických a vládních programů, a dokonce i legislativních.

+ Co to je dostupné nájemné bydlení? Ze všech těch prohlášení a návrhů mě uvízlo:

• Takové nájemné, které bude nižší než tržní, dokonce zaznělo aspoň o 15 %,

nebo: bude obsahovat jen provozní náklady.

• Byl představen dokonce typový dům, který je upraven buď jako „dostupný“, nebo „standartní“ nebo „luxusní“, stačí ubrat kvalitu a vybavení.
• No a zkrácení přípravy dosáhneme systémem Designe and Build.

Ano to jsou jen vytržená prohlášení, ale mě to přivedlo k úvaze: „Co vlastně ovlivňuje dostupnost bydlení“, to přeci není jen cena za realizaci stavby, nebo upravená forma výše nájemného, ale soubor podmínek, vlivů, daností a standardů, které má kvalitní, ale dostupné bydlení svým nájemníkům přinést.

Žijeme v České republice v 3. desetiletí 21. století ale řada podmínek v bydlení je u nás značně specifických a ovlivněných minulým vývojem. V České republice existuje na počet našich obyvatel velmi vysoký počet obcí, z nichž mnohé nejsou schopné poskytnout svým obyvatelům ani dostatečné vybavené, ani pracovní příležitosti. A udržitelnost bydlení v nich postupně ustupuje často rekreační funkci. Velký počet bytů, nejen v rodinných domech, které představují v současnosti rozhodující podíl výstavby, ale i podstatná část panelových bytů je v individuálním soukromém vlastnictví. V bytových domech jsou potom spravovány formou bytových družstev nebo sdruženími vlastníků bytových jednotek. Jen minimum domů a bytů je ve vlastnictví obcí. Odkaz panelových domů a jejich standard do jisté míry stále supluje chybějící nové dostupné byty. Pro Českou republiku je typická malá míra stěhování v průměru se Čech stěhuje 2krát až 3krát za život, ve srovnání s USA, kde se občan stěhuje 11krát až 12krát, je to v ČR 5x méně. U výše uvedených statistik se situace v ČR při zahraničních srovnáních proto významně, nezřídka i v násobcích liší, a to se promítá i do specifických podmínek pro následná možná řešení.

+ Co vlastně všechno zahrnuje problematika dostupného bydlení:

• Samotný byt, jeho velikost, vybavení a standard materiálů a zařízení.
• Obytný dům, kvalita a rozsah jeho veřejných prostor, možnost parkování, možnost kontaktu se zelení, jeho napojení na systémy zásobování vodou, odkanalizování, způsob jeho vytápění apod.
• Obytné sídlo – městskou čtvrť, jeho obchodní, kulturní, zdravotní a školské vybavení, jeho rekreační a sportovní nabídky, jeho vazby na zeleň a okolní přírodu, jeho pracovní příležitosti, zajištění veřejné dopravy ke všem rozhodujícím funkcím bydlení.
• Procesní pravidla a postupy stanovené pro výstavbu bytových domů, jejich provoz a míra ziskovosti pro jednotlivé účastníku jejich výstavby a ekonomika zajišťování jejich provozu.
• Stavební systémy a materiálová nabídka trhu a připravenost stavebních firem je efektivně nabídnout.
• Skutečné náklady pro výstavbu, provoz a užívání realizovaného bydlení, včetně vlivu pozemkové ceny.

NÁJEMNÉ TO NEŘEŠÍ

Je proto otázka, zda samotná výše nájemného je jediným ukazatelem dostupnosti bydlení a jakým způsoben má vlastně být stanovována. Úprk výstavby rodinných domů z větších měst do okolních obcí, jistě snížil bezprostřední náklady na jejich pořízení, a to nejen nízkou cennou pozemku, ale i přijatelnější cenou stavebních prací. Prohloubil však nedostatky ve vybavení obcí a způsobil enormní růst závislosti na užití osobních vozů, sloužících na cesty za prací, pro zajištění cest do škol a za dalším chybějícím vybavením zastavovaných obcí. Denní dojížďka do Prahy za prací se pohybuje v rozmezí 200 000 – 250 000 lidí denně a tatáž dojížďka na vysoké, střední i základní školy dosahuje téměř 100 000 osob denně. Společenské náklady i časové a finanční ztráty odpovídají ztracenému výkonu několika tisíc pracovníků, kterých je všude takový nedostatek. Dokážeme toto poučení promítnout do výběru nových lokalit pro nájemní bytové domy?

Vyhlídka na masivnější bytovou výstavbu otevřela otázku přenosu části realizace ze staveniště do robotizovaných výroben stavebních prvků. To by mohlo umožnit snížit potřebnost nedostatkových stavebních profesí a zkrátit realizaci výstavby. Uplatnění takovýchto programů je však závislé na dořešení otázky produktivity a cenové náročnosti komplexního řešení. Efektivní výroba vyžaduje nákladné technologie a ty jsou využitelné jen při velkých objemech prací a širokém využití. Zazněla idea „dřevostavby“. Dřeva máme v ČR dost, jen to ekologický materiál, a vyvážíme ho nezpracované. Výroba dřevostaveb přináší šanci rychlé montáže a továrního zpracování celých konstrukcí staveb. Nabídka domácí výroby je však velmi nízká a mnohé nabízené „dřevostavby“, jsou začasté dřevěné jen částečně a využívají dřevěné výrobků (dřevotřísky a hobry apod.) z dovozu, a tak klasická stavba, často používá českého dřeva více. 3Dtisk, podobně jako zdící roboty zatím nabízejí ekonomickou logiku jen ve specifických případech. Některé již skutečně automatizované individuální výrobky vyráběné pro konkrétní stavbu (příkladně zasklení IZOS), splňují předpoklad stát se dodavatelem individuálně řešené, ale průmyslově zajišťované výstavby. Představují ale zatím jen první a ojedinělé vlaštovky.

Máme onu varující mnohaletou zkušenost s paneláky, kde setrvačnost a složitost výroby betonových velkorozměrových prvků vedla k objemové typizaci a šedivému výsledku, králikárnám, jak se často panelákům říkalo. Ano složitost přípravy systému a potřeba z vybudované výrobny realizovat desetitisíce bytů, aby se systém vyplatil, vedla k dnes nepřijatelné uniformitě. Ironií osudu je fakt, že příkladně v Praze tyto domy, dnes na konci své původně plánované životnosti stojí a jsou vzaty na milost, ale většina staveb obchodní, zdravotní a další vybavenosti původně stojící kolem nich, již byla zcela přestavěna, nebo nahrazena stavbami novými a paneláky, zateplené a opečovávané jejich obyvateli stojí. Přesto vzniká chuť, pustit se do nových betonových systémů, které by vznikaly v průmyslovém provozu a na stavbě by znamenaly pouze rychlou montáž. Digitální technika a robotizace by to asi dokázala, a digitalizace projektování podpořila, ale umíme takovou výrobu zainvestovat a budou mít o takovouto výrobu zájem velké stavební firmy, orientované na relativně krátký 2 až 3letý rozvojový výhled. Kdo zabezpečí dostatečně dlouhodobé a kapacitní využití takovéhoto přístupu?

Procházíme změnou systému vytápění a významně rostoucí poptávkou po energetické úspornosti. Technologická nabídka a otazníky o výhodnosti ceny versus instalační náklady a ekonomická ekologie jejich provozu přináší spíše plno otazníků a otázek než jasných řešení.

DIGITALIZACE NARAZILA

Snaha urychlit výstavby i její přípravu je jistě žádoucí, ani zde však není řešení jednoduché. Žádoucí digitalizace schvalovacího procesu stavebního řízení narazila na složitost a provázanost celého legislativního prostředí, kterého si zřejmě IT zpracovatelé nebyli plně vědomi, a tak se její rozvoj odkládá o jeden, nebo i možná i více let. Jiná idea Designe and Build, sice dává šanci projektovat stavbu na dodavatelem plně zvládnutou technologii, to je její přednost snad i vedle možnosti úspor při zkrácení času přípravy, ale výrazně omezuje šanci stavebníka i obecní správy najít pro danou lokalitu vhodné architektonické řešení. Klasické řešení pak naráží zejména na podobu zákona o veřejných zakázkách, který ve svém důsledku komplikuje nástup nových technologií.

Je tady nastolena otázka, kde stavět a jak velké soubory nájemních bytů pořizovat, jak takové soubory navázat na stávající obce a zkoordinovat veškerou potřebnou vybavenost pro jejich skutečné začlenění do území. A zda nositelem má být dotovaný soukromý investor nebo veřejný obecní či dokonce státní investor. Každá z těchto variant řešení přináší jiné problémy pro kontrolu vynaložených prostředků a zainteresovanost daných subjektů na skutečně ekonomicky efektivní výstavbu umožňující zlevnění dostupného nájemního bydlení, bez dodatečných skrytých nákladů na státní rozpočet. Plánovaná KMB jsou snahou směřující tímto směrem, přesto však zůstává otázka odborné úrovně a zainteresovanosti skutečných stavebníků, a motivace pro jejich hospodaření a zda tento nedostatek mohou KMB překonat.

DOSTUPNÝ BYT?

A jak má vypadat dostupný byt? Je stanovena maximální výměra 120 m² podlažní plochy, to je ale kolik pro jednu osobu? Za svůj život jsem zažil růst (obytné plochy) z 8 m² přes 12 na 18 s výhledem přes 20 m². Dnes je doporučeným standardem 20-24 m². Přitom v ČR dosažený standart podlažní plochy (zahrnující i kuchyně a další pomocné místnosti) z posledního sčítání 2021 je uváděn ve výši 41 m² na osobu. Podobně standart parkovacích ploch byl u sídlišť v minulosti nejprve 1:20, potom 1:5, později 1:3. Dnešní potřeba s ohledem na počet osobních aut se blíží k ukazateli dvě auta na jeden byt.

A vybavení bytu: jak má vypadat vybavení kuchyně, co místnost na domácí práce, praní a sušení (skandinávský model), nebo budeme dál stavět v suterénech domů sušárny. A co práce z domova. Nebo přijmeme ideu prázdného bytu (holobyty), cenově jistě nejdostupnější, které si potom každý zařídí sám? V praxi je to však ve výsledku vždy ekonomicky nejnáročnější. Ano jistě by šlo položit řadu dalších otázek na vlastní solární baterie, na způsoby nabíjení elektroaut a další otázky vývoje standardu a rozsahu vybavení nově budovaných bytů a tím i vybavení dostupného nájemního bydlení, a ne je jenom odbýt poukazem na úspornost.

Přípravou řešení těchto otázek se ale nezabývá žádný soustavně fungující výzkum. Maně si vzpomínám, že za minulého režimu bylo jen v Praze 5 – 6 institucí, které se v počtu značně překračujícím 1000 výzkumníků nastavením pravidel, standardů a norem, přípravou technologií a vzorových řešení zabývali. Ne, že bych chtěl ty uplynulé doby přivolávat, ale absence komplexně pojaté přípravy dostupnosti nájemního bydlení mě znepokojuje a vyvolává otázku, zda jednotlivé dílčí kroky povedou ke skutečnému zlepšení situace. Přitom je si jen přát, aby projekt „Dostupné nájemní bydlení“ byl úspěšný, usnadnil a vylepšil životní situace zejména nastupující generaci a pomohl urychleně minimalizovat počet našich občanů žijících v bytové nouzi, nebo dokonce bez bytu.

Jan Fibiger,

předseda Nadace ABF