Růst cen bytů začíná zpomalovat

Růst cen domů a bytů v ČR v posledním čtvrtletí loňského roku zmírnil z 12,5 procenta na 8,4 procenta. V rámci zemí Evropské unie byl pátý nejvyšší. Vyplývá to z údajů, které dnes zveřejnil evropský statistický úřad Eurostat. V celé EU se ceny zvýšily v průměru o 4,5 procenta.

Basilejské náměstí na Žižkově dotvoří nová architektonicky zajímavá stavba
„Růst cen nemovitostí v Česku ve čtvrtém kvartálu zmírnil, avšak stále zůstává zhruba dvojnásobný oproti EU jako celku,“ říká analytik společnosti Cyrrus Lukáš Kovanda. Důvodem zpomalení růstu je podle něj obava Čechů z bubliny na realitním trhu, která snižuje poptávku zejména po investičním nákupu realit. Dalším důvodem je podle něj ukončení intervenčního režimu ČNB a s tím související postupné zpřísňování měnové politiky, které vede ke zdražování hypoték. „V neposlední řadě se projevuje loňský zásah ČNB spočívající v doporučení komerčním bankám omezit či zcela přestat poskytovat hypoteční úvěry s vysokou hodnotou úvěru v poměru k zástavní hodnotě nemovitosti,“ dodal.
V evropském kontextu
V ČR rostly ceny nemovitostí v porovnání s ostatními zeměmi unie nejrychleji nepřetržitě od posledního čtvrtletí 2016 do konce třetího kvartálu 2017. Vůbec nejvyšší byl růst ve druhém čtvrtletí, kdy domy a byty meziročně zdražily o 13,3 procenta. V porovnání s průměrem EU byl tehdy růst více než třikrát vyšší.
„Růst cen nemovitostí zpomaluje. Ovšem nelze opomenout fakt vysokého základu z posledního kvartálu roku 2016, kdy už ceny českých nemovitostí rostly dvojciferným tempem. Za poslední rok se podle mezinárodně srovnatelné metodiky zvýšily o 11,7 procenta. Dosáhly tak nového maxima,“ uvedl analytik ČSOB Petr Dufek. Proti roku 2012, kdy byly ceny v Česku nejníže za posledních deset let, jsou nyní podle něj o 28 procent vyšší.
„Ceny nemovitostí už nerostou nejrychleji v rámci EU tak, jak tomu bylo v posledním roce. Nicméně to samo o sobě asi příliš zájemce o bydlení neuklidní. Ceny jsou na maximech, tak jako například v Belgii, Dánsku, Německu, Maďarsku nebo v Polsku. A další nová maxima mají ještě nejspíše před sebou,“ doplnil Dufek.
Růst cen nemovitostí v Česku bude podle něj letos dále zpomalovat až přibližně na šest procent. „Tento scénář stojí na předpokladech rychlejší výstavby nových bytů i slabší poptávky. Trh je už z větší části nasycen a současné rekordní ceny působí jako silně restriktivní bariéra pro pořízení bydlení,“ dodal Dufek.
Češi to vidí jinak
Ceny vytváří trh a ve chvíli, kdy je nízká nabídka a vysoká poptávka – letí stále vzhůru. První letošní výsledky vývoje bytového trhu napovídají, že se v tomto roce v Praze prodá nejspíše ještě nižší počet jednotek, než tomu bylo vloni. Podle analýz společností Trigema, Skanska Reality a Central Group se za první čtvrtletí prodalo pouze 1200 nových bytů. Situaci by mohlo zvrátit snad jen další navyšování nabídky –  během prvních tří měsíců bylo totiž na trhu hned 4200 nových bytů, což je o 15 procent více než na konci loňského roku.
V prvním čtvrtletí se v hlavním městě prodalo o 650 bytů méně, než tomu bylo před třemi roky, o 400 méně než před dvěma a o 150 méně než před rokem. Pro srovnání: za celý loňský rok si v Praze nové majitele našlo 5500 takových bytů. Před dvěma lety jich bylo dokonce 6650.
„Počty prodaných bytů klesají poslední dva roky. Ani první čtvrtletí letošního roku není výjimkou. Pokud se letos nestane něco zásadního, mohou celkové prodeje klesnout pod hranici 5 tisíc nových bytů, což je nejméně od roku 2013. Metropole by měla být tahounem domácí ekonomiky, ale i místem, které bude schopno poptávku po novém bydlení uspokojit. Pražský trh s byty ale místo toho začíná spíše zaostávat,“ říká Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema.
S klesajícím počtem nově prodaných bytů souvisí rovněž růst jejich průměrných cen. Vloni ve stejném období dosahoval tento ukazatel hodnoty 72 131 korun na m², letos je však už ve výši 88 552 korun na m². Ještě větší rozdíl lze pak zaznamenat, pokud se podíváme více do minulosti. V prvním čtvrtletí roku 2016 se byt v Praze prodal v průměru za cenu 60 517 a rok předtím dokonce za 56 178 korun na m².
„I nadále jsme svědky raketového růstu cen oproti stejnému období loňského roku. V meziročním porovnání došlo k nárůstu o 18 % na m², a to na částku atakující hranici 90 tisíc korun na m². Nabídka nových bytů pod 70 000 Kč na m² prakticky vymizela, přitom v prvním čtvrtletí loňského roku bylo ještě okolo 20 % procent všech prodaných bytů v cenové hladině do 60 tisíc korun na m²,“ komentuje vývoj Petr Michálek, generální ředitel Skanska Reality.
„Silnější nabídka na začátku roku je dána na jedné straně zpomalením tempa prodejů a na druhé straně sezónností. Do prodeje šly především navazující etapy již dříve povolených projektů, navíc u řady z nich jde o etapy poslední. Současný růst nabídky je tak zřejmě jen krátkodobým výkyvem a dlouhodobý trend poklesu bude i nadále pokračovat, dokud nedojde k radikální změně v přístupu k povolování nových projektů,“ uvádí Dušan Kunovský, majitel společnosti Central Group.
V regionech se během prvního čtvrtletí prodalo 1250 nových bytů, jak zjistila analýza společnosti Trigema. Nejvíce z nich bylo poptáno ve Středočeském, Jihomoravské a Plzeňském kraji, kdy se dohromady jednalo o 680 bytů. Průměrná prodejní cena byla 52 832 Kč na m². Na trhu bylo v nabídkách ve stejném období ve všech regionech ČR 6000 nových bytů, nejvíce z nich bylo opět ve Středočeském, Jihomoravském a Plzeňském kraji, a to 3200 jednotek.
Mění se skladba bytů
Ceny nemovitostí rostou a nové bydlení se pomalu stává nedostupným i střední vrstvě obyvatel. Na vině není bezhlavé zdražování a neúměrně vysoké marže developerů, ale zdlouhavé povolovací procesy. Jejich důsledkem je menší množství bytů, které by trh potřeboval, přičemž vysoká poptávka i rostoucí náklady na přípravu nových projektů ženou ceny nahoru. Pozemky, na nichž není možné stavět, se totiž developerům citelně prodražují o nabíhající úroky z úvěru i další režijní náklady. To se následně promítá do výsledné ceny nemovitosti. Stále více lidí proto upřednostňuje nájemní bydlení v menších bytech. Na současný trend reagují developeři, kteří v připravovaných projektech mění skladbu bytů ve prospěch malometrážních jednotek v dispozicích 2+kk. Například u developera Geosan Development tvoří v aktuálních projektech Element Letňany a Rezidence Vrchlického nadpoloviční většinu. Naopak byty s více než třemi obytnými místnostmi nejsou vůbec zastoupeny.
„Pětina obyvatel České republiky žije v nájemním bytě. U našich západních sousedů v Německu a Rakousku je tento podíl vyšší: pohybuje se lehce pod hranicí padesáti procent. Tento rozdíl mezi zeměmi se však bude postupně snižovat. Dnešní generace mladých lidí nemá touhu byt vlastnit. Chtějí spíše studovat, cestovat a užívat si života. Nákup nemovitosti začnou zvažovat teprve v okamžiku, kdy se chtějí usadit a založit rodinu. Do té doby jednoznačně upřednostňují pronájem,“ říká Petr Beneš, ředitel společnosti Geosan Development, a dodává: „Na českém trhu příliš nefungují velcí operátoři, ale existuje široká skupina soukromých investorů, kteří uspokojují současnou poptávku. Výjimkou nejsou ani investoři, kteří si za účelem pronájmu pořídí v jednom projektu třeba pět bytů.“
Meziroční růst cen bytů a domů ve 4. čtvrtletí 2017

Zdroj: Eurostat