+ Vlastním nestavební pozemek a před rokem a půl jsem podepsal smlouvu o smlouvě budoucí na zřízení služebnosti inženýrské sítě na podzemní vedení komunikační sítě. Před týdnem mi přišla výzva k uzavření smlouvy. Smlouvu už ale uzavřít nechci, co mám dělat? Nevím, co to pro mě znamená, a bojím se, že se mi znehodnotí pozemek.
Jde o poměrně běžný postup společností, jejichž předmět podnikání je zajišťování veřejné komunikační sítě. Problém ovšem je, že ve fázi, kdy je již uzavřená budoucí smlouva o zřízení služebnosti inženýrských sítí, není příliš mnoho cest, jak se vyhnout povinnosti smlouvu uzavřít.
Aby vůbec podnikatel, který zajišťuje veřejnou komunikační síť, získal patřičné stavební povolení (zpravidla územní souhlas) na položení kabelového vedení, musí si identifikovat vlastníky pozemků, přes které má kabelové vedení vést, poté s těmito vlastníky zahájí vyjednávání o uzavření smlouvy budoucí o zřízení služebnosti k části pozemku, a to za jednorázovou peněžitou náhradu. Teprve po ukončení výstavby, tedy v momentě, kdy je známá skutečná trasa kabelového vedení a jeho ochranného pásma, vyzývají podnikatelé zajišťující veřejnou komunikační síť ke zřízení smluv o zřízení služebnosti za účelem jejího zápisu do katastru nemovitostí.
Předpokládá se, že na realizaci veřejné komunikační sítě je veřejný zájem. Proto má podnikatel zajišťující veřejnou komunikační síť takové postavení, že v případě, kdy nedojde k dohodě s vlastníkem pozemku na uzavření budoucí smlouvy nebo je vlastník pozemku neznámý, rozhodne o zřízení služebnosti vyvlastňovací úřad.
Nicméně v okamžiku, kdy je uzavřena smlouva o smlouvě budoucí, se lze závazku uzavřít smlouvu o zřízení služebnosti vyhnout v podstatě jen v těchto případech: a) nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas (nejpozději do jednoho roku okamžiku, kdy vzniklo právo vyzvat), za b) změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku vycházely do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela a za c) dohodnou-li se na tom strany.
Pokud se tedy nedohodnete s oprávněnou stranou z budoucí smlouvy jinak, máte povinnost uzavřít smlouvu o zřízení služebnosti dle podmínek sjednaných v budoucí smlouvě o zřízení služebnosti. Pokud tak neučiníte, může Vás k tomu donutit soud. V takovém případě samozřejmě ponesete náklady za případné soudní jednání.
Služebnost na základě smlouvy o zřízení služebnosti inženýrské sítě vznikne zápisem do katastru nemovitostí. Návrh na zápis zpravidla podává podnikatel a platí veškeré poplatky s tím spojené (záleží však na smluvní úpravě). Z katastru nemovitostí tedy bude patrné (veřejně), že přes Váš pozemek vede kabelové vedení.
+ Co pro vás reálně zřízení služebnosti inženýrské sítě v případě veřejné komunikační sítě znamená?
Kolem kabelového vedení se nachází ochranné pásmo – jeden metr na každou stranu. V ochranném pásmu musí vlastník pozemku strpět následující omezení vlastnického práva: bez souhlasu vlastníka vedení nesmí vysazovat trvalé porosty nebo bez souhlasu vlastníka vedení či bez rozhodnutí stavebního úřadu nelze provádět zemní práce nebo terénní úpravy, zřizovat stavby či umísťovat konstrukce nebo jiná podobná zařízení.
Obecně lze říci, že omezení vlastnického práva nesmí být provedeno ve větším rozsahu, než je k dosažení účelu zřízení a provozování podzemního komunikačního vedení nutné. Podnikatel zajišťující veřejnou komunikační síť je na základě prokazatelného oznámení vlastníkovi nemovitosti oprávněn:
- v nezbytném rozsahu vstupovat nebo vjíždět na cizí nemovitost při přípravě projektové dokumentace, opravách a údržbě komunikačních vedení a elektronických komunikačních zařízení umístěných na cizích nemovitostech a
- v nezbytném rozsahu kácet a oklesťovat dřeviny ohrožující bezpečný a spolehlivý provoz komunikačních vedení a elektronických komunikačních zařízení, a to v souladu s podmínkami stanovenými zvláštním právním předpisem.
Prokazatelným oznámením se rozumí oznámení data a účelu vstupu či vjezdu na dotčenou nemovitost nebo kácení či oklešťování dřevin rostoucích na této nemovitosti, včetně oznámení činností, které v této souvislosti budou na nemovitosti vykonávány. Oznámení musí být učiněno s dostatečným předstihem.
Po skončení prací je podnikatel zajišťující veřejnou komunikační síť povinen uvést nemovitosti do předchozího stavu, a není-li to možné s ohledem na povahu provedených prací, do stavu odpovídajícího předchozímu účelu nebo užívání dotčené nemovitosti a bezprostředně prokazatelně oznámit tuto skutečnost vlastníku. Po vykácení nebo okleštění dřevin je povinen na svůj náklad provést likvidaci vzniklého klestu a zbytků po těžbě, nedohodne-li se s vlastníkem dotčené nemovitosti jinak.
Od roku 2017 zákon umožňuje na návrh podnikatele zajišťujícího veřejnou komunikační síť uzavřít i jinou smlouvu než služebnost inženýrské sítě. Může jít například o závazek stran uložit v určitém pozemku kabelové vedení. Taková smlouva se nezakládá do katastru nemovitostí, jde pouze o závazek smluvních stran.
Mgr. Markéta Nešetřilová, advokátka Senior Associate
bpv Braun Partners, s.r.o.
