Právo stavby je věcným právem k cizímu pozemku. Je vždy dočasné. Nelze zřídit na dobu delší než 99 let. Vydržením se nabývá na dobu 40 let. Jde o oprávnění stavebníka mít na cizím pozemku stavbu, která již existuje, nebo stavbu, která bude teprve v budoucnu zřízena. Přitom je umožněno zřídit právo stavby i k sousednímu pozemku, má-li to posloužit k lepšímu využívání stavby.
+ Právo stavby je upraveno v občanském zákoníku (z. č. 89/2012 Sb.) v rámci regulace věcných práv k cizím věcem.
Právu stavby jsou věnována ustanovení § 1240 – 1256. Právo stavby bylo známo již v právu římském. Oprávněná osoba měla oprávnění postavit na příslušném pozemku stavbu. S touto stavbou mohla volně disponovat. Oprávnění bylo široce využíváno a bylo úplatné. Platil se pravidelný plat – tzv. solárium.
Na území dnešní České republiky byl vydán kodex – Všeobecný občanský zákoník (ABGB) v roce 1811. V návaznosti na tuto úpravu, v souladu s potřebami praxe, se hledalo řešení, jak umožnit stavebníkům oprávnění odpovídající právu stavby. Řešení se posléze nalezlo ve vydání zákona č. 86/1912 ř. z., o stavebním právu. Tímto zákonem bylo pro české země jako rakouské části Rakousko – Uherska konstituováno stavební právo, tedy právo odpovídající dnešnímu právu stavby.
Toto právo věcné, zcizitelné a zděditelné mít stavbu pod nebo nad cizím pozemkem však nemohlo zatížit všechny pozemky obecně. Mohlo zatížit jen pozemky ve vlastnictví státu, země, okresu, obce, veřejného fondu, kostela, obročí, církevního ústavu nebo společenstva, obecně prospěšného ústavu a za určených podmínek i sdružení.
Zákon o stavebním právu považoval stavební právo za věc nemovitou. Stavební právo se zřizovalo a dobu určitou v rozmezí 30 – 80 let. Při zániku stavebního práva připadla stavba vlastníkovi pozemku a stala se součástí pozemku. Stavebníkovi se pak platila určená hodnota stavby.
Po vzniku Československé republiky mělo právo stavby rozdílný právní režim podle jednotlivých území státu.
Československá republika sice obecně recipovala rakouský právní řád, na Slovensku však platilo nadále uherské zvykové právo. Na některých částech území republiky bylo platným právo německé, což se vztahovalo zejména na území Hlučínska.
Protože popsaný stav nebyl žádoucí, přistoupilo se k přípravě československého občanského zákoníku. Návrh byl připraven v r. 1937. Tento návrh v ustanovení § 241 – 259 obsahoval i úpravu práva stavby. V tomto návrhu byl již použit pojem právo stavby.
Druhá světová válka pak zastavila práce na československé kodifikaci. Po válce byl přijat zák. č. 88/1947 Sb., o právu stavby. Zákon vycházel z úpravy připravené pro československý kodex. Vznikla možnost práva stavby na jakémkoli pozemku, a to ať byla vlastníkem pozemku jakákoli osoba. Tato úprava zrušila i minimální a maximální dobu trvání, jen bylo konstituováno, že jde o právo dočasné. Přitom bylo určeno zákonné předkupní právo vlastníka pozemku k právu stavby a předkupní právo stavebníka k pozemku.
+ V roce 1951 nabyl účinnosti občanský zákoník. Byl vydán zákonem č. 141/1950 Sb. I zde bylo upraveno právo stavby. Zásada supeficies solo cedit zde nenašla svoje uplatnění. Výslovně bylo určeno, že stavba není součástí pozemku. Stavby byly samostatnými věci nemovitými. Obecně bylo upraveno vzájemné předkupní právo. Výjimka z tohoto vzájemného předkupního práva byla stanovena pro socialistické právnické osoby, např. tedy pro zemědělská družstva. Zákon chtěl dále mj. umožnit stavět stavby na pozemcích jiných vlastníků zemědělským družstvům.
Socialistické právnické osoby byly oprávněny zřídit stavbu na pozemku, který jim byl odevzdán do trvalého užívání. Zde se však nejednalo o právo stavby.
V ostatních případech bylo možno zřídit na cizím pozemku trvalou stavbu jen na základě práva stavby. Právo stavby mohlo vzniknout ze zákona, na základě úředního výroku nebo smlouvy. U smluvního řešení bylo pro platnost smlouvy potřebné souhlasné vyjádření okresního národního výboru. Právo stavby mohlo být zřízeno jako trvalé, pokud si strany neujednaly jinak.
V dalším období byl platný občan. zák. vydaný pod č. 40/1964 Sb., který vycházel z řešení, že pozemek i stavba mohly mít různé vlastníky. (V dané době byly vydány tři předpisy: občanský zákoník, hospodářský zákoník a zákoník mezinárodního obchodu; s účinností k 1. 1. 1992 byl na místě dvou posléze uvedených zákonů vydán zák. č. 513/1991 Sb. – obchodní zákoník).
Podstatnou změnu právní úpravy přinesl až dnešní občanský zákoník, tj. zák. č. 89/2012 Sb. Ten ve svém ustanovení § 1240 určuje, že pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou nebo nezřízenou. Dále určuje, že právo stavby může být zřízeno tak, že se vztahuje i na pozemek, kterého sice není pro stavbu zapotřebí, ale slouží k jejímu lepšímu užívání.
Přitom podle § 506 občan. zák. jsou součástí pozemku stavby na něm zřízené i jiná na něm zřízená zařízení, s výjimkou staveb dočasných. Podle občan. zák. tedy platí, že stavba je součástí pozemku. To však platí, nestanoví-li zvláštní ustanovení jinak. Takovými ustanoveními jsou především přechodná ustanovení občan. zák.
Ani po účinnosti občan. zák. není vyloučená situace, aby někdo stavěl na cizím pozemku.
+ Právo stavby je: věcným právem k cizímu pozemku; je vždy dočasné (podle ustanovení § 1244 nelze zřídit na dobu delší než 99 let a pokud bylo nabyto vydržením, nabývá se na dobu 40 let) a oprávněním stavebníka mít na cizím pozemku stavbu, která již existuje, nebo stavbu, která bude teprve v budoucnu zřízena.
Přitom se umožňuje zřídit právo stavby i k sousednímu pozemku – má-li to posloužit lepšímu užívání stavby.
Právo stavby nelze zřídit k pozemku, na kterém vázne právo příčící se účelu stavby. Je-li pak pozemek zatížen zástavní právem, lze jej zatížit právem stavby jen se souhlasem zástavního věřitele.
+ Právo stavby nelze zřídit např. tehdy, jde-li o ochranné pásmo energetického vedení nebo je-li zde založeno právo vést přes pozemek vodní, energetické či jiné sítě atd.
Kromě úpravy soukromoprávní je nutno vzít v úvahu i veřejnoprávní omezení, např. stavební uzávěru.
Nelze tedy vycházet jen z ustanovení § 1 odst.1 občan. zák., které upravuje, že uplatňování práva soukromého není závislé na uplatňování práva veřejného.
Co se týká zřízení práva stavby, je-li pozemek zatížen zástavním právem, občan. zák. zde zřízení práva stavby zapovídá bez souhlasu zástavního věřitele. Případné zřízení tohoto práva stavby je toto stiženo relativní neplatností.
Občan. zák. prohlašuje právo stavby za věc nemovitou. Stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí, ale také podléhá ustanovením o nemovitých věcech. Právo stavby je jediným právem, které zákon prohlašuje za nemovitou věc.
Právo stavby se nabývá smlouvou, vydržením, anebo stanoví-li tak zákon, rozhodnutím orgánu veřejné moci. Právo stavby zřízené smlouvou vzniká zápisem do veřejného seznamu. Povinnosti zápisu do veřejného seznamu podléhá i právo stavby zřízené orgánem veřejné moci.
+ Pokud se právo stavby nabývá smlouvu, musí mít písemnou formu a vzniká až zápisem do katastru nemovitostí. Zápis při vzniku rozhodnutím orgánu veřejné moci má jen deklaratorní povahu.
Vydržením se nabývá právo stavby na 40 let. Soud však může, jsou-li pro to spravedlivé důvody, tuto dobu prodloužit i zkrátit.
Právo stavby lze zřídit jen jako dočasné. Nesmí být zřízeno na více než 99 let. Poslední den doby, na kterou je právo stavby zřízeno, musí být patrný z veřejného seznamu. Toto ustanovení je kogentní, právo stavby nemůže být zřízeno na více let, ani případně na dobu neurčitou.
Podle občan. zák. lze trvání práva stavby prodloužit se souhlasem osob, pro které jsou na pozemku zapsána zatížení v pořadí za právem stavby. Prodloužit lze trvání práva stavby, byla-li sjednána nebo určena v rozhodnutí na dobu kratší 99 let. Lze to učinit také tehdy, nabyl-li stavebník právo stavby vydržením, prodloužení nad 99 let možné není.
Přitom platí, že právo stavby nelze omezit rozvazovací podmínkou. Jestliže by taková podmínka byla sjednána, nepřihlíží se k ní. Jak víme, obecně lze rozvazovací podmínky sjednávat. Zde to však u rozvazovací podmínky nepřichází v úvahu.
Občan. zák. také určuje, že bylo-li právo stavby zřízeno za úplatu a ujednala-li se úplata v opětujících se dávkách jako stavební plat, zatěžuje právo stavby jako reálné břemeno. Nepřihlíží se však k ujednání, podle kterého změny výše stavebního platu závisí na nejisté budoucí události. To pak neplatí, ujedná-li se závislost stavebního platu na míře zhodnocování a znehodnocování peněz.
Pokud by nastala situace, že se stavebník zřekne práva stavby, může pak vlastník zatíženého pozemku přenést na základě listu prokazujících tuto skutečnost právo stavby na dobu, která ještě neuplynula, na sebe nebo na jinou osobu.
Formulace zákona nasvědčuje tomu, že by se snad stavebník mohl svého práva vzdát jednostranným ujednáním. Tak tomu však není. Toto zřeknutí se může být jen na základě dohody. Pokud tedy k takové dohodě o zrušení dojde, toto právo dále existuje. Proto může vlastník pozemku toto právo uvedeným způsobem převést.
Občan. zák. určuje, že při zániku práva stavby předtím, než uplyne jeho doba, nastanou právní následky výmazu práva stavby vůči věcnému právu náležejícímu osobě, pro kterou bylo k právu stavby do veřejného seznam zapsáno věcné právo, až zánikem tohoto věcného práva. Jestliže však tato osoba udělí souhlas, nastanou právní následky výmazu práva stavby vůči jejímu věcnému právu již tímto výmazem. Dohodou vlastníka pozemku a stavebníka o zrušení práva stavby a jeho následným výmazem z katastru právo stavby zaniká a např. se zánikem zástavy zaniká i zástavní právo apod. Proto je k předčasnému zrušení práva stavby potřeba uvedeného souhlasu. Bez toho nemůže právo stavby zaniknout dříve než věcná práva, která ho zatěžují.
Návazně je upraveno, že co do stavby vyhovující právu stavby má stavebník stejná práva jako vlastník. Pokud se jedná o jiné užívání pozemku zatíženého právem stavby, má stejná práva jako poživatel, není-li ujednáno něco jiného. Jestliže se tedy jedná o část pozemku zatíženého právem stavby, ale pro stavbu nevyužitého, může ji stavebník nejen užívat, ale i požívat, tj. brát si plody a užitky.
Smlouva může stavebníkovi uložit, aby stavbu provedl do určité doby. Není-li nic jiného ujednáno, má stavebník povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu. Smluvní ujednání může stavebníkovi uložit povinnost stavbu pojistit.
Vlastníku pozemku může být vyhrazeno schválení určitého faktického nebo právního jednání stavebníka, avšak ani tehdy je-li to vlastníku pozemku vyhrazeno, nemůže odepřít souhlas k právním jednání, které není k jeho újmě.
Právo stavby lze převést i zatížit. Vyhradí-li si vlastník pozemku souhlas k zatížení práva stavby, zapíše se výhrada do veřejného seznamu. V takovém případu lze do veřejného seznamu zapsat zatížení práva stavby jen se souhlasem vlastníka pozemku.
Právo stavby přechází na dědice i na jiného všeobecného právního nástupce.
Občan zák. upravuje, že stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby. Ujednají-li si strany něco jiného, zapíše se to do veřejného seznamu.
Není-li ujednáno něco jiného, dá vlastník stavebního pozemku stavebníkovi při zániku práva stavby před uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, za stavbu náhradu. Náhrada činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby, ledaže si strany ujednají jinak. Zástavní a jiná práva postihují náhradu.
Jak je zřejmé, lze i u práva stavby (kromě určitého počtu kogentních ustanovení) využít smluvní volnosti a upravit dané otázky podle vůle stran.
Prof. JUDr. Karel Marek
