Obytný přívěs v zahrádkářské kolonii

+ Koupil jsem pozemek v zahrádkářské kolonii. Potřebuji nějaké povolení, abych na něm mohl natrvalo umístit obytný přívěs?

Vodítkem k určení toho, zda bude trvalé či dlouhodobé umístění obytného přívěsu, popř. jakéhokoliv jiného obdobného zařízení (např. stánku s občerstvením, kontejneru apod.), vyžadovat povolení ze strany stavebního úřadu, je posouzení toho, zda lze takové zařízení považovat za stavbu ve smyslu stavebního zákona. Jako eventuální mezník k určení, jaké časové období lze považovat za dlouhodobé, může sloužit ustanovení § 79 odst. 2 písm. t) stavebního zákona, kdy pro dobu umístění nepřesahující 30 dnů není třeba územního rozhodnutí ani souhlasu. Stavební zákon definuje stavbu jako veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, účel využití a dobu trvání. Dočasnou stavbou je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby. Tento nový pojem byl zaveden stavebním zákonem z roku 2006, avšak zákon ho nijak nedefinuje ani blíže nespecifikuje. Pro určení, zda bude obytný přívěs v daném případě považován za výrobek plnící funkci stavby, bude nutné přihlédnout k aplikovatelnými soudním rozhodnutím z této oblasti, případně výkladovým stanoviskům daných úřadů. Tolik definice stavby, která samozřejmě není zcela vyčerpávající. Posouzení toho, zda lze určitou věc považovat za stavbu ve smyslu stavebního zákona náleží do působnosti stavebního úřadu.
Charakter pozemku. Nelze opomenout, že ani obytný přívěs nelze umístit na jakýkoli pozemek. Stavební zákon umožňuje umístění pouze v případě, že je tento záměr v souladu s územně plánovací dokumentací (obvykle tedy územním plánem obce). Umístění obytného přívěsu podléhá i posouzení záměru stavebním úřadem dle § 90 stavebního zákona. Stavební úřad dále také zohledňuje ochranu veřejných zájmů a ochranu práv a právem chráněných zájmů vlastníků sousedních pozemků. Při umisťování obytného souhlasu je nutné dodržet požadavky vyhlášky č. 501/2006 Sb.
Výrobek plnící funkci stavby. Obytný přívěs je sice sám o sobě mobilním zařízením, ale ve chvíli, kdy je trvale či dlouhodobě umístěn na konkrétním pozemku, čímž vlastně mobilitu ztratí (byť je teoreticky stále mobilním zařízením, avšak pro tyto účely není využíváno) a plní funkci, kterou by jinak plnila typická stavba, bude se jednat výrobek plnící funkci stavby a jako kterákoliv jiná stavba bude také ze strany stavebního úřadu posuzován. V důsledku toho bude jako stavba podléhat posouzením a povolovacím procesům dle stavebního zákona. Nutno podotknout, že to, jestli obytný přívěs zůstane nadále přemístitelný, tedy je reálně pojízdný, má funkční kola, apod., není pro jeho posouzení jako stavby z pohledu stavebního zákona relevantní. Pro posouzení, zda bude považován za stavbu, je důležité zkoumat zejména trvalost či dlouhodobost jeho umístění na konkrétním místě dále pak funkci, kterou plní (např. rekreační ubytování, sklad apod.) a další kritéria (např. zda jsou k výrobku připojeny rozvody elektřiny, vody a kanalizace, sejmutí z podvozku či vybudování stálých přístupových cest a jiné). Skutečnost, zda je obytný přívěs v daném konkrétním případě umístěn na pozemku trvale či dlouhodobě je nutné zkoumat v každém jednotlivém případě individuálně. Ve prospěch této argumentace ostatně hovoří i mnohá soudní rozhodnutí.
Prohlášení o shodě. Na rozdíl od klasické stavby výrobek plnící funkci stavby nevzniká na staveništi z jednotlivých výrobků, nýbrž ve výrobním závodě a jeho výsledné vlastnosti by měl garantovat výrobce. Jelikož je však zájem, aby požadavky na stavbu i výrobek plnící funkci stavby byly obdobné, vyžaduje stavební zákon doložení dokladu prokazujícího shodu jeho vlastností s požadavky stavby (např. odolnost, stabilita, požární bezpečnost, hygiena, ochrana zdraví a životního prostředí apod.). V případě, že by tento doklad nebylo možné získat, doloží žadatel technickou dokumentaci výrobce či dodavatele, z níž bude možné ověřit dodržení vyžadovaných požadavků.
Územní souhlas či rozhodnutí. Obytný přívěs, který bude posouzen jako výrobek plnící funkci stavby, sice nebude vyžadovat vydání souhlasu s provedením ohlášeného stavebního záměru ani stavebního povolení, ale bude vyžadovat povolení umístění stavby (v tomto případě postačí povolení ve formě územního souhlasu namísto územního rozhodnutí o umístění stavby). Stavební úřad má k vydání územního souhlasu lhůtu 30 dnů. Územní rozhodnutí bude však vyžadováno například v případě, že by se jednalo o umístění mimo zastavěné území či zastavitelnou plochu, došlo by k podstatné změně poměrů v území nebo pokud by vznikly nové nároky na veřejnou či technickou infrastrukturu. Vydání územního rozhodnutí či územního souhlas může být také nahrazeno uzavřením veřejnoprávní smlouvy. Výjimkou jsou potom případy uvedené v § 79 odst. 2 stavebního zákona, které nevyžadují ani uzemní rozhodnutí o umístění stavby, ani územní souhlas, lze je tedy realizovat a umístit na pozemku bez interakce se stavebním úřadem. V případě obytného přívěsu by se tak mohlo stát např. pokud by splňoval podmínky stanovené v § 79 odst. 2 písm. l) stavebního zákona pro stavby pro hospodaření v lesích a výkon práva myslivosti nebo podmínky dle písm. o) téhož ustanovení. Pokud tedy nebude obytný přívěs trvale umístěný na pozemku splňovat podmínky dle § 79 stavebního zákona a bude svou funkcí výrobkem plnícím funkci stavby, bude nutno obstarat pro jeho trvalé či dlouhodobé umístění na pozemku územní souhlas. To lze ostatně jen doporučit. Stavebník tak předejde sporům se stavebním úřadem a případným finančním postihům či nařízení odstranění stavby resp. výrobku plnící funkci stavby.
Podmínky umístění. Pro schválení umístění obytného přívěsu tj. výrobku plnícího funkci stavby je nutné splnění následujících podmínek: i) navrhovaný záměr musí být v souladu s územně plánovací dokumentací (např. územním plánem obce), jakož i cíli a úkoly územního plánování; ii) splnění požadavků stavebního zákona (zejména doložení prohlášení o shodě); iii) splnění požadavků na výstavbu, které jsou stanoveny dle účelu užívání, a to zejména podzákonnými právními předpisy; iv) splnění požadavků zvláštních právních předpisů a soulad se stanovisky dotčených orgánů. Umístění výrobku plnící funkci stavby nepodléhá povinnosti kolaudace a výrobky se ani nezapisují do katastru nemovitostí.
Autor:
Pavlína Tejralová, advokátka bpv BRAUN PARTNERS
Evelina Weagová, advokátní koncipientka bpv BRAUN PARTNERS