Jak řešit v dědickém řízení nemovitost?

V mém životě došlo k okamžikům, kterým bych se raději vyhnul: Zemřel mi blízký člověk například. I v této nelehké situaci je nutné se postarat o nutné záležitosti se smrtí spojených, jako je například vyřízení pozůstalosti po zemřelém. V mém případě je součástí dědictví i nemovitost. Jak mám postupovat a co je potřeba zařídit, když je předmětem právě ona?
Dědic může být buď jeden, což situaci podstatně zjednodušuje, nebo může být dědiců několik. Pak je nasnadě se domluvit, jak s nemovitostí po smrti zůstavitele naložit. Pokud tedy nedojde k upravení poměrů mezi „budoucími“ dědici ještě před smrtí zůstavitele, např. ve formě darování nemovitosti, dojde k dědění, jak jej upravuje občanský zákoník – tedy závětí, odkazem, dědickou smlouvou nebo děděním ze zákona.
Dědictví je projednáváno před notářem, kterého pro tento účel stanoví soud. Ten také zjišťuje, zda zanechal zůstavitel závěť a zda existuje dědická smlouva nebo listiny o vydědění. Je tedy potřeba se připravit na to, že jako dědic budete platit notářovu odměnu, popř. jiné výdaje s tím spojené, jako jsou náklady na odhad hodnoty nemovitosti. Nemovitost bývá obvykle oceňována odborným vyjádřením znalce o výši obvyklé ceny. Nabytí dědictví pak potvrzuje notář usnesením, tím se také dědické řízení končí. Nabytím právní moci usnesení o skončení dědického řízení se jako dědic stáváte vlastníkem nemovitosti.
Změnu ve vlastnictví nemovitosti je samozřejmě nutné oznámit příslušnému katastrálnímu úřadu. Návrh na vklad do katastru nemovitostí podává v tomto případě sám notář. Nemusíte se tedy o nic starat, doporučujeme ale, si případným dotazem přímo na katastrálním úřadě ověřit stav řízení.
Dobrá zpráva je, že od roku 2014 je dědictví osvobozeno od daně, a to ve všech případech, tzn. i v případě dědiců nepříbuzných se zůstavitelem. Pokud hodnota nemovitosti přesahuje pět milionů korun, je nutné její nabytí oznámit finančnímu úřadu. Pokud nehodláte nemovitost prodat, je nutné do 30 dnů od nabytí nemovitosti podat k finančnímu úřadu přiznání k dani z nemovitosti.
Pokud je dědiců více, nabývá se nemovitost do podílového spoluvlastnictví. Dědicové se ale mohou také dohodnout, že nemovitost nabude pouze jeden (nebo více) z nich a ostatní, kteří nemají zájem být spoluvlastníky předmětné nemovitosti, budou dle jejich podílů vyplaceni.
V případě, že se rozhodnete nemovitost po jejím nabytí v dědickém řízení prodat, je nutné myslet na daň z příjmu. Základ daně se v případě prodeje nemovitosti nabyté z dědictví vypočítává z rozdílu odhadcem stanovené ceny v průběhu dědického řízení a cenou, za kterou nemovitost prodáte. Další dobrá zpráva je, že v případě, že měl zůstavitel (nebo vy) nemovitost ve vlastnictví alespoň pět let před jejím prodejem, jste od daně z příjmu osvobozeni za předpokladu, že jde o nemovitosti nabyté děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, nebo o vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem nabytým děděním od takového zůstavitele.
Pozor také na to, že kupní smlouvu na prodej nemovitosti lze uzavřít až po právní moci usnesení o ukončení dědického řízení. Tímto okamžikem se stáváte vlastníkem nemovitosti. Kupní smlouvu je nutné uzavřít v písemné podobě a podpisy nechat ověřit. Jedno vyhotovení smlouvy se pak přikládá k návrhu na vklad do katastru nemovitostí.
Jelikož žijeme v jedné z členských zemí Evropské unie, je nasnadě zmínit se o jednom ze zádrhelů v případě, kdy do dědictví vstupuje mezinárodní prvek v rámci EU. Otázky příslušnosti v dědických věcech v rámci EU upravuje Nařízení Evropského parlamentu a Rady č. 650/2012. Orgán příslušný k projednání dědictví vydá po skončení dědického řízení jednotné evropské dědické osvědčení, které je přímo aplikovatelné v ostatních členských státech EU a prokazuje postavení dědice a jeho práva ve vztahu ke zděděnému majetku. Problém nastává v okamžiku, kdy např. občan Německa zdědí nemovitost v České republice a z tohoto titulu požádá příslušný katastrální úřad o zápis jako vlastníka nemovitosti do katastru. Praxe českých katastrálních úřadů totiž vyžaduje, aby nemovitosti (nabyté dědictvím), jichž se takový zápis týká, byly specifikovány v dědickém nabývacím titulu. Ovšem jednotné evropské dědické osvědčení tuto možnost neskýtá. Nezbývá tedy, než požádat soud v členském státě, který vydal jednotné osvědčení, aby k němu připojil např. výpis z listu vlastnictví, na kterém je daná nemovitost zapsána, a dodat, že do dědictví jsou mj. tyto nemovitosti zahrnuty. Pokud soud nebude nakloněn takovému řešení, je nutné jít cestou žaloby – cesta náročná, zdlouhavá a především drahá. Stejná praxe katastrálních úřadů je například i v Rakousku.
Proces dědického řízení před notářem je obvykle rychlý a efektivní, pokud nenastanou komplikace. Notář vás provede celým řízením a proces zařizování tak nebude zcela jen na vás jako na dědici. Proto i když se jedná o neveselou situaci, dají se její formální aspekty zvládnout bez větších problémů.
Mgr. Jiří Bárta, LL.M.,
partner bpv BRAUN PARTNERS;
Mgr. Kateřina Trzaska,
advokátní koncipientka bpv BRAUN PARTNERS