Opatrnost na úrovni developerů, nájemců i realitních investorů charakterizuje trh komerčních nemovitostí v celé Evropě od ledna do srpna 2026. S jedinou výjimkou – plochami pro výrobu a skladování. Navzdory celkové makroekonomické situaci a geopolitické nejistotě na celém kontinentu tento segment setrvale roste; v rámci regionu střední a východní Evropy (CEE) pak značnou odolnost vykazuje Česká republika. Podle mezinárodní realitně-konzultantské společnosti 108 REAL ESTATE dosahují nová výstavba i pronájmy vysokých hodnot také na Slovensku, v Polsku nebo v Rumunsku. Meziročně jde až o 20 až 30 % navýšení objemu pronajaté plochy v závislosti na trhu. Tahouny poptávky jsou výroba i logistika – a to jak v západní Evropě, tak na trzích CEE. Ve střední a východní Evropě však vidíme vyšší podíl výroby na celkovém výsledku jednotlivých trhů, než tomu bylo dříve.
„Výroba z celého světa se v rámci tzv. nearshoringu stěhuje do Evropy, blíž svým zákazníkům. Nahrává tomu stabilní situace na úrovni nabídky i nájemného. Od ledna do konce srpna tvoří výroba významný podíl celkové realizované poptávky po průmyslových prostorách v Česku, Slovensku a Maďarsku,“ říká Jakub Holec, CEO 108 REAL ESTATE, která působí v klíčových zemích CEE. Nájemci spojení s logistickými službami, včetně 3PL společností (logistické firmy zajišťující skladování a distribuci pro jiné firmy), měli na pronájmech podíl okolo 50 %.
Sektor průmyslových nemovitostí sílí také v západní Evropě. Ze studie společnosti BNP Paribas Real Estate, aliančního partnera 108 REAL ESTATE, vyplývá růst poptávky firem v Německu, Itálii i ve Španělsku. Přesto má vývoj v CEE regionu větší dynamiku – je to dáno rovněž zlepšující se infrastrukturou v celé oblasti, včetně Balkánu. Podle developerských společností pomáhá také trend konsolidace logistických operátorů: například podle vyjádření skupiny Prologis nájemci stále častěji opouštějí několik menších provozů v rámci jedné země a propojují je do jednoho velkého, moderního centra s cílem zefektivnit své procesy.
Nearshoring se týká distribuce i výrobních provozů. Podle globálního průzkumu Prologis Research očekává až 60 % vrcholových manažerů, že do roku 2030 budou dodavatelské řetězce uspořádány mnohem více regionálně, a to s jasným důrazem na vyšší odolnost a diverzifikaci rizik.
„Z našich dat vyplývá, že zákazníci v reakci na tyto potřeby aktuálně poptávají skladové a výrobní prostory situované co nejblíže jejich koncovým zákazníkům. Poptávka se soustřeďuje především v klíčových středoevropských uzlech, které tuto stabilitu nabízejí. Prim hrají lokality v okolí Prahy, Bratislavy, Budapešti a velkých polských měst, jako jsou Vratislav nebo Varšava,“ dodává Martin Baláž, Senior Vice President a Head of Asset Management Central Europe ve společnosti Prologis.
U výrobních firem je obraz pestřejší. Alespoň v CEE regionu nejde o homogenní skupinu nájemců, navíc řada výrobních firem stále upřednostňuje výstavbu na míru do vlastnictví před nájemním vztahem. Z dat přesto vyplývá, že v Maďarsku, na Slovensku, ale i v Česku má stále velmi zásadní roli automobilový průmysl a navazující výroba. Sílí rovněž pronájmy spojené s obranným průmyslem a specifickými technologiemi. V Česku se to týká například aktivit skupiny Tatra.
Jak doplňuje Matěj Indra, Head of Industrial Agency v 108 REAL ESTATE, v případě výroby je třeba sledovat také pronájmy logistických operátorů typu 3PL.: „Ačkoliv technicky jde o logistiku, v rámci výrobních hal často plní funkci outsourcingu pro výrobní firmy, jako jsou skladování komponentů či jejich kompletace. Sektor logistiky tvoří přibližně 50 % celkové celoevropské čisté poptávky.“
Přestože klíčovým faktorem pro rozhodování nájemců na trhu průmyslových prostor zůstává lokalita, developeři i realitní experti si všímají stoupajícího významu dostupnosti pracovní síly, mzdových nákladů nebo celkových provozních výdajů. Poslední z faktorů nahrává moderním, energeticky úsporným budovám třídy A. „Platí, že technická kvalita budov a jejich energetická náročnost hrají stále větší roli. Do našich parků proto neustále investujeme a modernizujeme je. Standardem se stávají vysoké ekologické certifikace (např. BREEAM), implementace chytrých systémů pro měření spotřeby energie v reálném čase, modernizace osvětlení či technologická vylepšení pro plynulejší provoz. V rámci platformy Prologis Essentials navíc napříč evropskými parky úspěšně zavádíme instalaci střešní fotovoltaiky díky našim „solar-ready“ budovám a využíváme tepelná čerpadla, která eliminací fosilních paliv zásadně snižují provozní náklady a podporují dekarbonizaci,“ vypočítává Martin Baláž z Prologis.
108 REAL ESTATE do konce letošního roku neočekává na trhu průmyslových prostor výraznější výkyvy – ovšem s výjimkou volatility ceny pohonných hmot. Ta by mohla ovlivnit rozhodovací proces logistických společností. Spekulativní výstavbu ve střední a východní Evropě budou i nadále limitovat úrokové sazby a inflační tlaky, které zároveň posilují opatrnost developerů. Přesto je možné industriální segment v regionu CEE označit za odolný, stabilní a bezpečný i pro institucionální investory. V případě Balkánu nebo Polska navíc skýtá i nové možnosti pro developery známé hlavně z České republiky.
-jik-
