Asociace nájemního bydlení (ANB) a Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) odmítají vyšší zdaňování nájemního bydlení. Varují, že zdanění takzvaných investičních bytů může omezit nabídku pronájmů, zvýšit nájemné a oslabit výstavbu i péči o nemovitosti. Změnám musí předcházet analýza dopadů a široká odborná debata.
Asociace tímto společným prohlášením reagují na úvahy o vyšším zdanění investičních nemovitostí. Nejasná zůstává sazba i podoba opatření. „Debata o nastavení daně z nemovitých věcí je legitimní. Nesmí se ale zredukovat na líbivou představu, že vyšší zdanění investičních bytů automaticky zlepší dostupnost bydlení. Výsledek může být přesně opačný. Pokud se vlastníkům zvýší náklady na provozování nájemního bydlení, část z nich se pokusí promítnout tyto náklady do nájemného a část může byt z nájemního trhu úplně stáhnout,“ říká Jakub Vysocký, prezident Asociace nájemního bydlení. Prodej bytu pro vlastní bydlení může pomoci kupujícímu, ale ubere nabídku lidem odkázaným na nájem či těm, kteří jej preferují. Přenášení nákladů do nájmů omezuje místní trh a kupní sílu domácností. Vyšší daň však může omezit budoucí investice.
INVESTIČNÍ BYTY JSOU BYTY NÁJEMNÍ
„Takzvané investiční byty jsou jen jinak pojmenované nájemní byty. Výnosy z nájemného v případě, že pronájem běží bez obtíží, jsou zhruba na úrovni 3 % ročně. Pronájmy však mohou ohrozit technické problémy nebo neplacení nájemného a tato činnost může být i ztrátová,“ říká Jiří Pácal, člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.
Podle něho je důležité si uvědomit, že část vlastníků splácí úvěry; všichni musí pečovat o nemovitosti. Další daň by podle obou asociací zatížila ekonomiku pronájmů, aniž by zlepšila dostupnost bydlení, výstavbu či stav bytů.
„Investiční byt není nějaký jiný byt. Ve většině případů je to nájemní byt, ve kterém reálně bydlí konkrétní lidé. Pokud si někdo pořídil tři byty, mohl je koupit jako zabezpečení na stáří nebo pro své děti a do doby, než je budou potřebovat, je poskytuje nájemníkům. Pomáhá tím současné nabídce nájemního bydlení a zároveň zajišťuje bydlení další generaci, která díky tomu v budoucnu nemusí spadnout mezi domácnosti bez dostupného bydlení. Takovým vlastníkům bychom měli spíše poděkovat, než je bez dalšího označit za problém,“ říká Tomáš Kašpar, viceprezident Asociace nájemního bydlení.
NEJASNÉ VYMEZENÍ I PŘEDSTAVA PRÁZDNÝCH BYTŮ
Podle názoru ANB i ARTN chybí definice investičního bytu: postihne daň druhý či třetí byt, pronájmy, nebo prázdné nemovitosti? Nutné je zohlednit dědictví i zajištění rodiny. Počet bytů nedokládá spekulaci ani majetkové poměry: dva malé byty mohou být levnější než jeden luxusní. „Tvrzení, že investiční byty nebývají obsazené a pouze se spekuluje na růst ceny, jsou nepodložená a odporují logice investování. Pokud takové byty jsou, je jich velice málo. Důvody neobsazenosti lze hledat například v obavách o stav bytu v případě budoucí potřeby nebo v přípravách na rekonstrukce,“ uvádí Jiří Pácal. Oběma asociacím chybí spolehlivá data o dlouhodobé neobsazenosti. Stát musí doložit rozsah problému i důvody nevyužívání bytů.
STABILITA PRO NÁJEMNÍKY I INVESTORY
Větší vlastníci podle asociací zajišťují stabilitu, dlouhodobé bydlení, kvalitní správu, služby i moderní technologie. Nájem se stává plnohodnotnou alternativou k vlastnictví. „Stačí porovnat kvalitu nájemního bydlení před deseti lety a dnes. Provozovatelé desítek či stovek bytů přinesli na trh vyšší standard, profesionální správu a služby, které zde dříve běžné nebyly. Současně podstupují značné riziko: půjčují si stovky milionů korun na projekty s návratností patnáct až dvacet let, aniž mohou vědět, jaké regulatorní nebo daňové změny je za pět let čekají. Pokud chceme, aby v Česku vznikaly další kvalitní nájemní projekty, musí stát investorům nabídnout stabilní a předvídatelné podmínky,“ dodává Tomáš Kašpar.
VÝSTAVBA POMÁHÁ I OKOLÍ
Příčinou nedostupnosti bydlení je podle asociací nedostatečná výstavba. Daň byt nevytvoří, ovlivní jen vlastnictví a využití. Vyšší náklady a nejistota mohou odložit či zrušit nájemní projekty. „Dostupnost bydlení nezlepšíme přerozdělováním stále stejného počtu bytů. Potřebujeme především rychlejší povolování, předvídatelné územní plánování, připravené pozemky, dostatečnou infrastrukturu a stabilní prostředí pro soukromé, obecní i institucionální investice. Daňová změna bez současného odstranění těchto překážek neřeší podstatu problému,“ zdůrazňuje Jakub Vysocký. Ke stanovisku se za developery připojuje také Trigema, člen ARTN i ANB. „Developeři a investoři nepřinášejí do bytového sektoru pouze nové bytové jednotky. Soukromé investice často přinášejí zásadní proměnu: vznikají nové ulice, parky, služby, prostory pro komunitní život a infrastruktura, která zvyšuje kvalitu celé čtvrti,“ říká Ing. Rudolf Kraina, ředitel Trigema Rental. Projekty podle něho vyžadují předvídatelné náklady na desítky let a rezervy na údržbu i modernizaci okolí. Oživují zanedbaná území a zhodnocují sousední zástavbu.
NEJPRVE DATA A ODBORNÁ DEBATA
Výnos daně z nemovitých věcí náleží obcím. Její zvýšení by bez dalších změn nepřineslo přímý příjem státnímu rozpočtu. Chybí vyčíslení očekávaného výnosu, počtu dotčených bytů i administrativních nákladů. „Není možné nejprve oznámit novou daň a teprve potom hledat, koho se bude týkat, kolik má přinést a jaké bude mít vedlejší dopady. Stát musí nejdříve předložit data, analýzu dopadů a jasný cíl. Jinak hrozí, že opatření nepomůže rozpočtu ani dostupnosti bydlení, ale poškodí fungující nájemní trh,“ doplňuje Jakub Vysocký. ANB a ARTN nabízejí účast na debatě o celkové bytové a daňové koncepci. Před legislativními pracemi žádají zveřejnit cíle, varianty, výnos a dopady na nájemné, nabídku, výstavbu i drobné a institucionální vlastníky. Podklady musí projít diskusí s obcemi, nájemníky, vlastníky, developery, investory, správci, ekonomy a profesními organizacemi. Změna musí trhu prokazatelně pomoci, nikoli jej destabilizovat kvůli rozpočtovým potřebám.
-jik-
