Nejnovější data z rezidenčního trhu potvrzují pokračující silný zájem o nové byty v Praze. Za první tři letošní čtvrtletí se zde prodalo 6000 nových bytů, meziročně o 12 % více. Celkové letošní prodeje by tak mohly přesáhnout 7500 bytů, což by znamenalo nový pražský prodejní rekord. Naproti tomu nabídka bytů již téměř tři roky stagnuje a zůstává nedostatečná, což se projevilo dalším růstem cen. Vyplývá to z tržní analýzy developerských společností Central Group, Skanska a Trigema.
Ve třetím letošním čtvrtletí se v hlavním městě prodalo 1700 nových bytů. Celkem zde od začátku letošního roku našlo nové kupce již 6000 nových bytů. To je jen o 100 bytů méně, než se prodalo ve stejném období dosud rekordního roku 2021. Tehdy ale došlo v druhé polovině roku vlivem začínajícího rychlého růstu hypotečních sazeb k výraznému zpomalení a propadu poptávky. V letošním roce úrokové sazby hypoték klesají a pohybují se již okolo úrovně 4,5 procenta ročně, a proto se i v posledním čtvrtletí očekává silná poptávka. Celkové letošní prodeje by se tak v Praze měly pohybovat v rozmezí 7500 – 8000 nových bytů, což by znamenalo nový prodejní rekord.
Nejvíce bytů se letos zatím prodává na Praze 9 (asi 27 % ze všech prodejů), následuje Praha 5 (21 %) a Praha 4 a 10 (v každé cca 16 %). Zdaleka nejžádanější dispozicí bytů zůstává 2+kk, která tvoří více než 40 % prodejů.
„Nadprůměrná poptávka po nových bytech jasně ukazuje, že koupě nemovitosti dnes představuje účinný způsob, jak uchovat hodnotu financí a zároveň je dále zhodnotit. Tento zájem je tažen kombinací několika faktorů – poklesem úrokových sazeb hypotečních úvěrů, atraktivní nabídkou v nově se rozvíjejících lokalitách a návratem odložené poptávky z předchozích let. Klienti si zároveň uvědomují, že ceny nových bytů v Praze rostou rychleji než dostupnost hypoték, a snaží se proto využít současné příležitosti k pořízení vlastního bydlení. Rostoucí ceny nájmů v metropoli zároveň zvyšují atraktivitu investice do nemovitosti jako stabilního a dlouhodobě výnosného aktiva,“ uvádí Marcel Soural, předseda představenstva Trigema.
Během třetího letošního čtvrtletí nadále pokračoval i růst průměrných cen nových bytů, které tak opět dosáhly nových historických maxim. Průměrná nabídková cena se vyšplhala na 173 305 Kč/m², což představuje meziroční nárůst o 7,8 %. Podobný trend zaznamenal i průměr prodejních cen, který vzrostl na 168 785 Kč/m², meziročně o 10,9 %.
Za růstem cen stála řada vlivů jako rostoucí ceny stavebních prací a materiálů, zdražující pozemky i růst dalších nákladů. Tím nejpodstatnějším faktorem ale zůstává nerovnováha mezi velmi silnou poptávkou a omezenou a zcela nedostačující nabídkou, kterou nadále limituje především nefunkční povolování nových staveb.
V průměru se nové byty dají nejlevněji pořídit v Praze 9 a 10, kde se nabídkové ceny pohybují okolo 160 tisíc Kč za m². Naopak nejdražší jsou byty podle očekávání v centru města (Praha 1 a 2), kde se ceny pohybují v průměru přes 200 tisíc Kč za m². Tyto části už ale cenově dohání také Praha 7 a 3.
„Ceny nových bytů v Praze si udržují růstové tempo. Tento trend bude nadále pokračovat, protože hlavní příčina zůstává neřešena – dlouhodobě nefunkční proces schvalování nové výstavby a neefektivní územní plánování, které brání dostatečnému doplňování nabídky. V kombinaci se silnou poptávkou a rostoucími náklady prakticky všech vstupů tak nelze očekávat obrat. Realita je bohužel zcela opačná,“ říká Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential a.s.
Koncem září bylo v Praze v nabídce 5700 nových bytů, což je téměř stejně jako před rokem (meziročně pokles o 50 bytů). Nejvyšší nabídka zůstává na Praze 9, která tvoří zhruba čtvrtinu trhu. Následují Praha 5 a 10, každá se zhruba 20 % podílem na počtu volných jednotek.
Počet volných bytů v metropoli již téměř tři roky osciluje okolo úrovně 5500 jednotek, což je výrazně pod potřebami trhu. A to i přesto, že investoři v hlavním městě podle analýz připravují výstavbu okolo 150 tisíc nových bytů. Ty se ale nedaří kvůli nefunkčnímu povolování včas a v dostatečném počtu uvádět na trhu. Zcela alarmující stav povolovacích procesů ilustrují poslední čísla Českého statistického úřadu. V metropoli, která má 1,4 milionu lidí, bylo v červenci povoleno jen 49 bytů, v srpnu pak dokonce jen 27 bytů. To znamená bydlení pro zhruba 50 lidí.
Nová politická reprezentace by se měla zaměřit jednoznačně na taková opatření, která povedou k rozšíření nabídky bytů na trhu. Bez toho není možný obrat trendu zhoršující se dostupnosti bydlení. Naopak hrozí, že cenový růst bude vlivem poddimenzované nabídky ještě zrychlovat.
„Stát musí přestat házet stavařům klacky pod nohy. Je potřeba zjednodušit a zrychlit povolování staveb i územní plánování a zrevidovat často přehnaně přísné stavební normy. Jedině to povede k větší nabídce bytů na trhu. Z ní by měli prospěch všichni – stát, firmy i běžní lidé, pro které by konečně mohlo být bydlení dostupnější. Kvůli nefunkčnímu povolování jsou nové byty zbytečně minimálně o 20 % dražší,“ uzavírá Dušan Kunovský, předseda představenstva Central Group.
Zdroj: Analýza Central Group, Trigema, Skanska Residential
-jik-
