V Nových Chabrech se letos potkávají dva významné milníky, které symbolicky završují rozvoj nové městské čtvrti na severu Prahy. Developer Star Group v létě dokončil a zkolaudoval etapy H+I s celkem 242 byty. Dnes slavnostním vhozením mincí do čerstvě vylité základové desky zároveň zahájil výstavbu dalších dvou etap Proxima a Gemini, které nabídnou celkem 209 bytů a jejichž názvy jsou inspirovány souhvězdími. Po jejich dokončení bude celý areál zahrnovat téměř 1100 bytů a řadových domů, komerční centrum s obchody a službami i veřejnou mateřskou školu přímo v areálu. Projekt, jehož výstavba začala v roce 2014, tak postupně vyrostl ve vyhledávanou novou pražskou čtvrť.
Nové Chabry se přitom od počátku profilují trochu jinak než řada současných rezidenčních projektů. Nejde jen o další soubor bytových domů, ale o komplexní čtvrť vytvářející sousedskou komunitu. Vedle menších dispozic, které jsou dnes na pražském trhu velmi žádané, zde dlouhodobě vznikají také velké rodinné byty s nadstandardně velkými terasami či zahradami.
„V Nových Chabrech jsme od začátku vytvářeli místo pro život, nejen soubor investičních bytů. Proto jsme nikdy neopustili koncept větších rodinných dispozic, i když je současný trh často zaměřený především na malé byty, které se nejsnáze prodávají. Díky tomu vidíme, že o rodinné bydlení je stále velký zájem, pokud má dobře řešené dispozice a dostatečně velký venkovní prostor k užívání,“ řekl generální ředitel Star Group Tal Grozner.
Zkolaudované etapy jsou vyprodány z 85 %, nová etapa Proxima v době zahájení stavby více než z poloviny!
V létě zkolaudované etapy H+I přinesly celkem 242 bytů v deseti viladomech. Více než 85 % jednotek je již prodáno, zbývají jen poslední volné byty s velkými zahradami nebo střešními terasami. Součástí etap je také nový park vytvořený mezi bytovými domy. Tržní hodnota etap H+I činí více než 2,5 miliardy korun bez DPH.
„Na čerstvě zkolaudované nízkopodlažní viladomy navazují svým originálním architektonickým konceptem etapy Proxima a Gemini, jejichž výstavba nyní začíná. Celkem pět nových domů s 209 byty bude dokončeno ve druhé polovině roku 2028,“ zdůraznil Jiří Podaný, ředitel závodu společnosti SWIETELSKY stavební, která je generálním zhotovitelem obou nových etap. Jejich tržní hodnota přesahuje 2 miliardy korun bez DPH.
V době zahájení stavby je již prodána více než polovina bytů ze tří domů, které tvoří etapu Proxima. Očekávanou novinkou jsou nyní dvě budovy etapy Gemini (Blíženci), která jde dnes oficiálně do prodeje. Nabídne celkem 62 bytů, všechny s výhledy do parku nebo volné krajiny. Jde tak o poslední příležitost vybrat si byt v tomto oblíbeném pražském rezidenčním areálu!
Centrálním prvkem obou nových etap bude mikroles, hustě osázený zelený prostor na piazzettě před etapou Proxima, který kromě ochlazovací a stínící funkce poslouží také jako místo pro odpočinek, setkávání a každodenní život obyvatel.
Průměrná cena bytů v nově vznikajících etapách činí 150 000 korun za m2 včetně DPH, což je zhruba o 15 procent méně než aktuálně reportovaný pražský průměr. Především velké rodinné byty se v Nových Chabrech dají pořídit za dostupnější ceny než srovnatelné byty v jiných lokalitách hlavního města. Velký rodinný byt 4+kk s terasou a zahradou začíná v Nových Chabrech na zhruba 17 milionech korun, zatímco srovnatelný byt ve Vysočanech nebo na Žižkově na 22 milionech, ale třeba i v okrajovějších čtvrtích, jako jsou Roztyly, Háje nebo Hloubětín, ceny podobných bytů začínají na 18 milionech korun.
Architektonický návrh etap Proxima a Gemini vznikl v kanceláři Ian Bryan Architects, kterou vedou architekti Ian Bryan a Eduard Trembulák. Ti stojí například za pražskými projekty DOCK River Watch, Near Living nebo rezidenční částí Hagibor. Pro studio je typická práce s detailem a strukturami, které vytvářejíí lidské měřítko, důraz na soukromí rezidentů a na to, aby architektura vytvářela přirozené prostředí pro život, nikoli pouze plnila potřebu bydlení, přespání.
„V Chabrech jsme chtěli vytvořit především příjemné měřítko bydlení. Důležitá pro nás nebyla jen samotná architektura domů, ale také prostor mezi nimi. Vnitroblok plný zeleně s vazbou na nově vytvořený mikroles i napojení na lineární park a cyklostezku jsou proto jeho nedílnou součástí. Zeleň zde nepředstavuje pouze doplňkový prvek, ale stává se integrální součástí architektonického i urbanistického řešení, zásadně přispívající k měřítku, identitě a kvalitě prostředí. Vytváříme prostředí, které bude v průběhu let přirozeně růst a vyvíjet se spolu s jeho obyvateli,“ poznamenal Eduard Trembulák, design director kanceláře Ian Bryan Architects.
VLASTNÍ VENKOVNÍ PROSTOR JAKO SOUČÁST KAŽDÉHO BYTU
Jedním z charakteristických rysů Nových Chaber je důraz na velkorysý venkovní prostor. Byty v jednotlivých etapách mají balkony, terasy nebo zahrady mimořádných rozměrů, největší střešní terasy přesahují 150 m² a některé zahrady mají až 500 m², což je běžná velikost městské stavební parcely pro rodinný dům. Vedle samotných bytů se developer dlouhodobě soustředí právě na podobu zeleně a veřejných prostor. U jednoho z dokončených bytů proto také na ploše téměř 400 m2 vznikla ukázková zahrada s různými zónami pro všechny členy rodiny – od dětského hřiště, společné terasy, místa pro stolování pod korunami stromů, zátiší u ložnice pro ranní kávu, hamaky pro relaxaci až po bylinkové záhony a okrasné květiny.
VÍCE NEŽ TISÍC BYTŮ, ALE STÁLE RODINNÝ CHARAKTER
Po dokončení všech etap vznikne v Nových Chabrech přibližně 1100 nových domovů. Nové Chabry tedy letos vstupují do své poslední fáze: etapy H+I jsou dokončeny, fáze Proxima a Gemini se začínají stavět a Gemini při té příležitosti vstupuje na trh. Tyto různé okamžiky jednoho projektu dokonale ukazují, jak se z rezidenčního záměru stává živá pražská čtvrť.
KDE BUDOU BYDLET RODINY?
V Praze se staví stále více menších bytů. Zatímco ještě před deseti až patnácti lety byly větší dispozice běžnou součástí většiny nových developerských projektů, dnes tvoří byty 4+kk a větší jen přibližně desetinu nabídky novostaveb. Důvodem přitom není nezájem rodin. Hlavní bariérou je stále vyšší absolutní cena velkého bytu. Výsledkem je, že se z běžného rodinného bydlení postupně stává prémiový produkt. Existují ale developeři, kteří se tomuto trendu nepřizpůsobili a velké byty v projektech zachovali. Jedním z nich je Star Group, který právě zahájil výstavbu posledních dvou etap projektu Nové Chabry – Proxima a Gemini.
Když Star Group v roce 2014 zahajoval výstavbu Nových Chaber, vypadal pražský trh novostaveb jinak než dnes. Velké byty byly běžnější součástí nabídky a nový byt 4+kk si mohl dovolit podstatně širší okruh pražských rodin. Průměrné 4+kk totiž tehdy stálo 7 až 8 milionů korun. Dnes je to často i k 20 milionům.
Po dvanácti letech se nyní projekt dostává do své poslední fáze. V létě byly dokončeny a zkolaudovány etapy H+I a nyní začíná výstavba posledních dvou etap Proxima a Gemini. Právě na příkladu jednoho dlouhodobého projektu je přitom dobře vidět, jak výrazně se za tuto dobu změnil celý pražský trh.
„Nové Chabry jsme vytvořili jako typicky rodinný projekt. Je v místě, které je pro rodiny ideální, proto jsme v něm vybudovali veřejnou mateřskou školu a předali ji obci, proto jsme postavili v centru lokality komunitní centrum s programy pro děti i dospělé, proto dlouhodobě tvoříme bezpečný veřejný prostor právě pro aktivní život rodin s dětmi. Samozřejmě, že trend zájmu o investiční byty nepomíjíme ani v Nových Chabrech a etapa Proxima mu jde naproti, ale její nabídku doplní právě etapa Gemini, která je určena primárně pro rodiny,“ vysvětlil generální ředitel Star Group Tal Grozner. Byty s dispozicemi vhodné pro rodinné bydlení, tedy 3+kk a větší, tvoří čtvrtinu etapy Proxima a dokonce téměř polovinu nabídky etapy Gemini.
Z BĚŽNÉHO RODINNÉHO BYTU SE STÁVÁ PRÉMIOVÉ BYDLENÍ
Nicméně na celém pražském trhu se podíl velkých bytů v nabídce novostaveb dlouhodobě snižuje. Na začátku minulé dekády tvořily jen samotné byty 4+kk přibližně 15 procent nabídky nových bytů. O deset let později tedy na konci roku 2025 podle aktuálních dat Deloitte tvořily byty 4+kk přibližně 9 procent a 5+kk už dokonce jen jedno procento nabídky.
Menší byty dnes pražskému trhu jednoznačně dominují. Největší část nabídky i prodejů tvoří dispozice 1+kk a 2+kk. Jsou levnější v absolutní částce, mají širší okruh kupujících a zároveň jsou atraktivní pro investory.
To přirozeně ovlivňuje také rozhodování developerů. „Developeři samozřejmě sledují poptávku. Byt 2+kk s nižší celkovou cenou má mnohem širší okruh potenciálních kupujících než byt 4+kk za dvacet milionů korun. To ale neznamená, že rodiny velké byty nechtějí. Problém je především v tom, že se velký byt dostává za finanční hranici, kterou si stále více domácností může ještě dovolit,“ řekla Denisa Višňovská, spolumajitelka realitní kanceláře Core Stone a odbornice s pětadvacetiletou zkušeností na pražském realitním trhu.
Podle její analýzy se během posledních deseti let výrazně změnila struktura trhu. V polovině minulé dekády tvořily byty 3+kk a větší přibližně 42 procent prodejů novostaveb. Kolem roku 2020 se jejich podíl pohyboval zhruba kolem jedné třetiny. Dnes je na trhu řada projektů, které mají 3+kk jako vůbec největší dispozici a větší byty vůbec nerealizují. Podíl bytů 3+kk se tak nyní v nabídce pohybuje kolem čtvrtiny trhu.
RODINY NEZMIZELY. ZMIZELA CENOVÁ DOSTUPNOST
Zásadní změnou posledních let není jen menší počet velkých bytů. Ještě významnější je růst jejich absolutní ceny.
Na začátku minulé dekády se průměrný nový byt 4+kk v Praze pohyboval přibližně kolem 7 až 8 milionů korun. Dnes se cena srovnatelně velkého nového bytu pohybuje kolem 18 až 20 milionů korun, v některých lokalitách i výrazně výše.
„Nejdůležitější bariérou rodinného bydlení dnes není samotná cena za metr čtvereční. Rodina řeší především konečnou částku, kterou musí zaplatit. Může být ochotná akceptovat vysokou cenu za metr, pokud se celková cena bytu ještě vejde do jejího finančního rámce. Jakmile ale 4+kk překročí určitou hranici, okruh potenciálních kupujících se výrazně zužuje,“ vysvětluje Denisa Višňovská.
Podle jejího odborného modelu je z větších bytů pro běžný pražský trh nejatraktivnějším produktem kompaktní a dobře navržené 4+kk. Ideální velikost se pohybuje přibližně mezi 90 a 100 m². Za velmi atraktivní považuje cenovou hladinu do zhruba 17 milionů korun. „Velký rodinný byt 4+kk s terasou a zahradou začíná v Nových Chabrech právě na 17 milionech korun, zatímco srovnatelný byt ve Vysočanech nebo na Žižkově na 22 milionech, ale třeba i v okrajovějších čtvrtích, jako jsou Roztyly, Háje nebo Hloubětín, ceny podobných bytů začínají na 18 milionech korun,“ dodal Tal Grozner.
PROČ DEVELOPEŘI STAVÍ MENŠÍ BYTY
Z pohledu investora je 1+kk nebo 2+kk jednodušší produkt. Vyžaduje nižší počáteční investici, má široký okruh nájemníků a obvykle se snáze prodává. Velký byt 4+kk nebo 5+kk je naopak typicky určen především pro vlastní bydlení. Jeho kupující řeší dlouhodobý život rodiny, školy, školky, dopravu, okolí domu a kvalitu veřejného prostoru.
„Velký byt má jinou klientelu a jinou ekonomiku. Rodina nekupuje jen počet metrů čtverečních. Kupuje místo, kde chce několik let žít. Proto je u rodinného bydlení důležitější dispozice, klid a soukromí, úložné prostory, možnost využít venkovní prostor i kvalita okolí,“ říká Denisa Višňovská.
Podle jejího odhadu dokáže pražský trh ročně absorbovat – tedy reálně prodat – přibližně 600 až 800 nových bytů 4+kk. U bytů 5+kk a větších jde přibližně o 75 až 160 bytů ročně. Nejde přitom o nedostatek poptávky, ale o poměrně omezený okruh kupujících, který se s rostoucí cenou ještě dále zužuje.
PROJEKTY BEZ JEDINÉHO 4+KK UŽ NEJSOU VÝJIMKOU
Některé pražské novostavby nabízejí pouze 1+kk až 3+kk, jiné končí už u 2+kk. Takové projekty reagují na současnou strukturu poptávky i na vysoké ceny pražského bydlení.
Velký byt se proto stále více přesouvá do dvou odlišných kategorií. První představuje kompaktní rodinný byt, který se developer snaží udržet v cenovém pásmu dostupném pro širší skupinu domácností. Druhou jsou velké prémiové byty, často s velkou terasou, zahradou nebo výhledem, jejichž cena už odpovídá vyššímu segmentu trhu.
NOVÉ CHABRY: PROJEKT, KTERÝ NA RODINY NEZAPOMNĚL
Vývoj Nových Chaber je v tomto směru zajímavý právě proto, že projekt vznikal po dobu dvanácti let. Star Group zde od začátku kombinoval menší byty s většími rodinnými dispozicemi. Přestože se struktura pražského trhu během této doby výrazně změnila, velké byty z projektu nezmizely.
Dobře je to vidět na jednotlivých etapách. V již dokončených etapách H+I vzniklo celkem 242 bytů. Byty 3+kk tvořily 36 procent všech jednotek, 4+kk dalších 10 procent a 5+kk 2 procenta. Rodinné dispozice 3+kk a větší tak představovaly téměř polovinu projektu.
Zajímavé srovnání nabízí právě poslední dvě etapy. Etapa Proxima má výrazně vyšší podíl menších bytů než dříve dokončené H+I. Byty 1+kk tvoří 40 procent projektu a společně s 2+kk představují přibližně tři čtvrtiny všech bytů. Proxima tak dobře odráží současný pražský trh: menší byty převažují, ale větší rodinné dispozice zcela nemizí. Naopak jsou doplněny o výrazný nadstandard v podobě střešních teras a zahrad.
Ještě zajímavější je etapa Gemini, která nyní vstupuje do prodeje. Ze 62 bytů bude 16 procent tvořit 4+kk a další 3 procenta 5+kk. Společně s 3+kk tak budou rodinné dispozice opět zaujímat téměř polovinu projektu. Gemini je tak záměrně navržena jako etapa, která nabízí výrazně větší podíl bydlení pro rodiny.
VELKÝ BYT NESTAČÍ. RODINY CHTĚJÍ I PROSTOR VENKU
Dalším významným rozdílem mezi rodinným a čistě investičním produktem je venkovní prostor. V Nových Chabrech mají všechny byty balkony, terasy nebo zahrady. Největší střešní terasy přesahují 150 m² a některé zahrady mají výměru i více než 500 m².
„V současnosti už nestačí nabídnout rodině jen čtyři pokoje. Velký byt musí fungovat jako celek. Rodina řeší, zda mají děti kde být venku, zda lze na terase stolovat, zda má každý člen domácnosti své soukromí a zda okolí domu nabízí bezpečný prostor pro každodenní život,“ říká Tal Grozner.
Právě proto mají velké rodinné byty v dobře navržených projektech podle Višňovské stále velkou budoucnost. „Praha nebude městem pouze jednotlivců a investorů. Rodiny zde budou vždy potřebovat bydlet. Otázkou ale je, zda pro ně bude dostatek nových bytů, které budou zároveň dostatečně velké a finančně dosažitelné,“ dodává.
PRAHA NEMÁ JEN PROBLÉM S POČTEM BYTŮ
Debata o bydlení se často soustředí především na celkový počet nových bytů. Z pohledu rodin je ale důležitá ještě jedna otázka: jaké byty se vlastně staví? Pokud budou nové projekty obsahovat především malé jednotky, celkový počet nových bytů může růst. To však automaticky neznamená, že bude dostatek bydlení pro rodiny s dětmi.
„Praha nemá jen problém s nedostatkem bytů jako takových. Stále důležitější bude také struktura nabídky. Potřebujeme řešit, zda vznikají byty pro různé životní fáze. Mladý člověk potřebuje něco jiného než rodina se dvěma dětmi. Pokud budeme stavět především malé byty, může se stát, že rodiny budou mít stále méně možností zůstat ve městě,“ říká Denisa Višňovská.
-jik-
