Česká republika dlouhodobě trpí nedostatkem nových bytů zejména v oblastech s nabídkou atraktivních pracovních míst. Zatímco reálná poptávka se odhaduje na 50 – 60 tisíc dokončených bytů ročně, v posledních letech se jich staví jen kolem 35 až 40 tisíc. Česko v tomto problému není osamoceno, nedostatek disponibilních bytů je ve většině států EU. Nový stavební zákon, digitalizace a aktivnější role obcí by ale mohly tento trend změnit.
DŮVODY KRIZE BYDLENÍ V ČR
Hlavním důvodem je nerovnováha na nabídkové a poptávkové straně. Poptávka po bytech každým rokem stále výrazněji převyšuje nabídku. To má také za následek vzdalování se tržní ceny tohoto nedostatkového zboží od reálné koupěschopnosti těch, kteří byty potřebuji k bydlení. Tato situace má více příčin, které se navzájem posilují. A které to jsou?
Pomalé a složité povolovací procesy. Povolení větší bytové výstavby trvá v ČR průměrně 5–7 let (v Praze i déle). Jsme v mezinárodních srovnáních na jednom z posledních míst. Zdlouhavé procesy brzdí developery a prodražují projekty.
Vysoké ceny pozemků a stavebních nákladů. Pozemky ve městech jsou drahé a nedostupné. Náklady na stavební materiál a práci v posledních letech výrazně vzrostly.
Nízká zainteresovanost státu a obcí. Na rozdíl od Rakouska nebo Německa obce a stát a samosprávy téměř nestaví nájemní byty. Většina výstavby je v rukou soukromých developerů, kteří cílí na vyšší segment trhu.
Hypoteční dostupnost a finanční bariéry. Růst úrokových sazeb vlivem inflace v poledních letech omezil dostupnost hypoték. To ztěžuje přístup k úvěrům pro mladé a rodiny.
Spekulace a investiční poptávka. Byty ve velkých městech jsou často kupovány jako investice, někdy i prázdné. To dále snižuje dostupnost bydlení pro běžné obyvatele.
Demografické a sociální faktory. Roste počet jednočlenných domácností a poptávka po menších bytech. Do velkých měst se stěhuje více lidí single kvůli práci a studiu.
Klíč ke zvýšení dostupnosti bydlení je v odstraňování nebo zmírňování těchto nepříznivých příčin.
FIEC A ŘEŠENÍ BYDLENÍ V EU
Jenou z cest je i výměna vzájemných zkušeností a sdílení „dobré praxe. Řešením dostatku dostupného bydleni ve státech EU se intenzivně zabývá také Evropská federace stavebního průmyslu FIEC prostřednictvím pracovní skupiny bydlení. Dne 18.9.2025 vydala poziční dokument „Evropská strategie pro bytovou výstavbu“, ve které se k.j. uvádí:
Zvláštní pozornost je třeba věnovat bydlení při provádění zákona o obnově přírody a dokončování zákona o monitorování půdy. Kritická infrastruktura by měla být sladěna s výstavbou bytů: energetická, dopravní a vodohospodářská infrastruktura, která přímo umožňuje výstavbu bytů, by měla být upřednostněna, pokud možno s použitím zrychlených postupů.
K rychlejšímu a lepšímu úspěchu v oblasti bytové výstavby může přispět také převažující veřejný zájem o bytové projekty a související infrastrukturu, podobně jako v případě požadavků na zařízení pro výrobu energie z obnovitelných zdrojů (RED III).
V rámci státní podpory pro dostupné bydlení pracovní skupina FIEC doporučuje členským státům EU na obecné úrovni:
- Podporovat jasnou a otevřenou (= nevýlučnou) definici dostupného bydlení, která se liší od „sociálního bydlení“ jako takového.
- Zajistit nediskriminaci mezi „soukromými“ a „veřejnými“ subjekty v oblasti služeb obecného hospodářského zájmu => žádné narušení hospodářské soutěže nebo soukromých investic!
- Zaměřit se na jasně definované příjemce / obyvatelstvo, s kritérii založenými na příjmech, profilu domácností, geografických zónách atd.
- Zajistit dodržování určité míry národní flexibility z důvodu rozmanitosti systémů sociálního/soukromého bydlení na národní úrovni.
- Zahrnout jak nové bydlení, tak renovace, jak vlastnické, tak nájemní bydlení a všechny geografické oblasti.
VÝBĚR PŘIJATÝCH OPATŘENÍ PODPORY BYTOVÉ VÝSTAVBY
Krize bydlení je problém, který se dotýká většiny států Evropské unie. Důvody jsou podobné jako v ČR. Řešení se však v jednotlivých zemích liší. Níže je srovnání hlavních přístupů a příkladů (viz tabulka.
Je možno inspirovat se konkrétními akceleračními programy některých zemí. Kupr. v Irsku jde o program Secure Tenancy Affordable Rental (STAR). Funguje tak, že poskytuje dostupné možnosti pronájmu za ceny o 25 % nižší než tržní ceny v městských oblastech a do roku 2027 by měl dodat více než 4 000 nájemních bytů za přijatelné ceny. Klíčová opatření programu:
- Na podporu programu je vyčleněno 750 milionů eur ze státních prostředků.
- Program je otevřen soukromým developerům, schváleným bytovým organizacím a konsorciím.
- Minimálně 10 jednotek na jeden návrh, musí se jednat o novostavby, které nebyly nikdy dříve pronajaty a musí být dokončeny do 31. 12. 2027.
- Podmínkou je využití pro nájemní bydlení po dobu 50 let.
- Investice na jednotku: 175 000 EUR v Dublinu, 150 000 EUR v ostatních částech Irska. Pro projekty splňující kritéria udržitelnosti je k dispozici dalších 25 000 EUR.
- Možnosti na konci období: prodloužení označení jako nájem za zvýhodněnou cenu, zpětný odkup a výstup nebo odkup státem.
Výše uvedené doplňují další podpůrné programy: First Home Scheme (FHS) pomáhá překlenout rozdíl mezi hypotékou, zálohou a cenou nového domu. Jako další opatření jsou osvobození od příspěvků na rozvoj anebo vrácení poplatku za připojení k vodovodní síti.
MOŽNOSTI A NÁVRHY ŘEŠENÍ
Jak ukazují příklady z evropských zemí, nevede k cíli jedno „zázračné“ řešení ale vzájemná kombinace citlivě nastavených opatření. Zejména zkušenosti z Rakouska či Německa ukazují, že kombinace rychlého povolování a obecních investic je cestou k dostupnosti bydlení.
Reálně zrychlit povolování výstavby (nejen) bytů v ČR je prvním nezbytným krokem. Nový stavební zákon se v tomto ohledu moc nepovedl a první fáze digitalizace přináší pouze částečné zjednodušení. S postupující digitalizací stavebnictví bude potřeba opakovaně měnit stavební zákon a generické předpisy v procesní části. Jde zejména o zefektivnění vlivu a účasti dotčených orgánů a organizací veřejné i soukromé sféry, úspěšné příklady v Evropě již máme. Pokud se podaří zkrátit povolovací procesy z dnešních pěti až sedmi let na dva roky, mohlo by to umožnit zvýšení výstavby za současného snížení nákladů na vázaný kapitál, a tedy zvýšení nabídky za nižší ceny.
VÝBĚR PŘIJATÝCH OPATŘENÍ PODPORY BYTOVÉ VÝSTAVBY VE STÁTECH EU
| Země | Hlavní opatření | Poznámky |
| Německo | Regulace nájmů („Mietpreisbremse“), podpora sociálního bydlení, krátkodobé zmrazení nájmů v Berlíně. | Rostoucí tlak velkých měst, regulace zmírňuje růst cen, ale nestačí pokrýt poptávku. |
| Rakousko | Silná tradice obecního bydlení (Vídeň – 220 tisíc obecních bytů), družstevní výstavba. | Vídeň patří mezi nejdostupnější metropole v EU z pohledu nájemného. |
| Francie | Zákonná povinnost obcí: 20–25 % bytů musí být sociálních, podpora programů Logement social. | Vyšší podíl sociálního bydlení než v ČR, nedostatek bytů zejména v metropolich přetrvává. |
| Nizozemsko | Silná regulace nájmů u menších bytů, bytové korporace vlastní cca 1/3 bytového fondu. | Významná role neziskového sektoru, dostupnost lepší než v mnoha jiných zemích. |
| Španělsko | Nový zákon (2023): omezení růstu nájmů, zdanění prázdných bytů, podpora družstev. | První výsledky zatím nejasné, významný vliv bude mít regionální implementace. |
| Skandinávie (Švédsko, Dánsko) | Dlouhá tradice družstevního a obecního bydlení, regulace nájmů, transparentní přidělování bytů. | Relativně stabilní dostupnost bydlení, i když tlak velkých měst sílí. |
Jako další je potřeba zvýšit aktivní zapojení státu a obcí kombinací finančních, daňových a podpůrných schémat a celé řady dalších opatření. Zde jsou indikativní oblasti:
Podpora dostupného financování – Zvýhodněné hypotéky pro mladé rodiny a první bydlení. Státní garance části úvěru. Efektivnější zapojení stavebního spoření.
Zavedení finančních schémat pro projekty – Využívání fondů EU a investičních schémat (InvestEU, Modernizační fond, EIF), zvýšit zapojení a obrátku volného kapitálu měst a obcí, zvážit zavedení PPP projektů pro dostupné nájemní byty, podpora družstevní výstavby
Stabilizace trhu se stavebními náklady – Podpora inovací, modulární výstavby, prefabrikace a modelových projektů přinesou rychlejší a levnější výstavbu. Cílená obnova budov a energetické renovace pro zlepšení kvality bytového fondu.
Omezení spekulací a investiční poptávky – Daň z prázdných bytů nebo progresivní daň při rychlém prodeji. Transparentní registr skutečných vlastníků.
Koordinované strategie bydlení – Zlepšení koordinace opatření mezi státem, kraji a městy. Vytváření strategické rezervy stavebních pozemků, podpora státu pro cílenou revitalizaci brownfieldů a lepší využívání městských pozemků,
Péče o lidské zdroje v bytové výstavbě – Podpora propagace stavebnictví jako perspektivního oboru, podpora školního a postgraduálního vzdělávání a adaptace pracovníků na nové technologie, zjednodušení pracovních víz pro zahraniční (kvalifikované) pracovníky.
Právní úprava a regulace nájemních vztahů – Zefektivnit pravidla ochrany nájemníků a vlastníků, vyvážit časové a finanční regulace nájmů a podpora dlouhodobých nájmů.
Pavol Kováčik
prezident Slovenského svazu podnikatelů ve stavebnictví
