Podle Českého statistického úřadu bylo v roce 2024 zahájeno o zhruba 10 % méně staveb rodinných domů než o rok dříve. Důvodem je pravděpodobně kombinace vyšších stavebních nákladů, omezené dostupnosti úvěrů a stále náročnějšího hledání vhodných pozemků. Na trhu lze poměrně často narazit na pozemky s nižší kvalitou či skrytými vadami. Podle realitních expertů vykazuje až 30 % pozemků na trhu některý typ vady, která může stavbu zásadně prodražit nebo dokonce zablokovat.
VADY, KTERÉ NEBÝVAJÍ NA PRVNÍ POHLED PATRNÉ
Mezi nejčastější skryté problémy patří nevhodné podloží, které zásadně prodraží založení domu, právní komplikace s přístupem, nevyhovující ochranná pásma nebo neřešitelné napojení na sítě. Vady se navíc často neodhalí při běžné prohlídce – projeví se až ve chvíli, kdy chcete stavět nebo žádat o povolení.
„Jednou z nejzrádnějších vad je chybějící přístupová cesta. Pozemek se může tvářit jako plnohodnotný, ale pokud k němu nevede právně zajištěný přístup, stavební úřad vám žádné povolení nevydá,“ vysvětluje Martin Protiva z Ekonomických staveb.
Svou zkušenost s právními komplikacemi před stavbou sdílí i jejich klient: „Narazili jsme na problém s pozemkem. V katastru figuroval jako spolumajitel člověk, který už nežil více než sto let – padl v první světové válce a po něm nezůstali žádní potomci. Kvůli tomu nám město odmítalo vydat souhlas ke stavbě. Až díky právnímu servisu stavební firmy se věci hnuly a po třech týdnech jsme měli pozitivní zprávy. Město nakonec uznalo, že šlo o chybu, a stavební povolení jsme získali,” vzpomíná na stavbu domu pan Czaja.
Riziko se netýká jen méně zkušených kupujících. I ti, kteří zkontrolují územní plán a katastr, mohou podcenit technický nebo geologický stav pozemku. Přitom právě nestabilní podloží, hladina spodní vody nebo přítomnost radonu dokážou zásadně ovlivnit rozpočet i proveditelnost stavby.
Řešením není se alternativním parcelám vyhýbat, ale přistupovat k nim s profesionální oporou. „Právní prověrka, inženýrsko-geologický posudek nebo konzultace s architektem, který má zkušenost s náročnými pozemky, mohou zásadně změnit výsledek rozhodnutí. Často se ukáže, že i komplikovaná parcela má využitelný potenciál – jen je potřeba vědět, jak k ní přistoupit. Ne každý dodavatel domů na klíč má s takovými situacemi dostatek zkušeností,“ komentuje Protiva.
DEMOLICE JAKO ZKRATKA K NOVÉMU BYDLENÍ
Zatímco rizika spojená s nákupem alternativních pozemků mohou být značná, existuje méně komplikovaná a zároveň státem podporovaná cesta: koupě staršího domu a jeho nahrazení novostavbou. Tato varianta řeší hned několik problémů najednou – pozemek má zpravidla vyřešený přístup, napojení na sítě a platnou funkci v územním plánu, a to výrazně zjednodušuje přípravu výstavby.
Demolice často umožňuje začít s výstavbou dříve – a navíc je možné využít podporu v rámci programu Oprav dům po babičce. „Pokud nový dům splní parametry nízkoenergetické stavby, lze díky kombinaci dotací a bonusů získat až 1,8 milionu korun. Významnou výhodou je právě možnost čerpání dotace předem, tedy ještě před zahájením stavby, a tak zásadně snížit potřebu vlastních prostředků nebo výši úvěru. Pro řadu rodin, které nenajdou vhodný stavební pozemek, je to velmi praktická alternativa. Technicky si zvolí novostavbu, ale administrativně a finančně těží z výhod rekonstrukce. Je to oblíbená cesta i u klientů, kteří chtějí zůstat v konkrétní lokalitě, ale nemohou najít novou parcelu,“ shrnuje Protiva.
-jik-
