Nedostatek cenově dostupných prostor, rostoucí nájemné a nejistý výhled stojí za zpomalením pronájmů kanceláří v Praze. Aktuálně připadá sedm z deseti podepsaných nájemních smluv na renegociace, tedy na přejednání či prodloužení stávajícího vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem. Podle realitně-konzultantské společnosti 108 REAL ESTATE je hlavním z uvedených důvodů růst nájemného, které se za posledních pět až sedm let zvýšilo o 50 i více procent při stejné lokalitě a srovnatelných kancelářích.
„I když to ještě vloni vypadalo na hromadné opuštění hybridního modelu práce, výše nájmů přiměla zaměstnavatele práci z domova nadále využívat. Firem, které jsou ochotny přijmout náklady spojené se stěhováním a výši požadovaného nájemného, není na trhu dostatek. I proto vidíme hned několik záměrů na konverzi starších kancelářských budov na nájemní nebo vlastnické bydlení,“ komentuje vývoj Lena Popová, vedoucí pronájmu kancelářských prostor ve 108 REAL ESTATE. Podle zkušeností jejího týmu je aktuální psychologickou hranicí pro nájemce částka kolem 23 EUR/m² měsíčně.
Nové kvalitní administrativní prostory se však i v širším centru Prahy nabízejí nejčastěji za 28–30 EUR/m² měsíčně. K tomu je třeba připočítat ještě vstupní investici do úpravy prostor (capex) ve výši 1 000–2 000 EUR/m². Vysoké nájemné je logickým vyústěním zdražování všech vstupů, od stavebních pozemků přes energie a úvěry až po stavební práce a materiály, a také dopadem inflační spirály. V důsledku toho se rovněž propadají předpronájmy – firmy zvažují i nemalé náklady spojené se stěhováním a budováním nových prostor.
Zdrženlivý přístup nájemců ještě zvyšuje opatrnost developerů i financujících bank. Kdo může, soustředí se na likvidnější rezidenční segment. Platí to jak pro lokality atraktivní z pohledu nájemců (především Karlín), tak pro rozvojové oblasti vymezené Metropolitním plánem – zejména transformační území v Praze 3, 8 a 9 nebo okolí nové trasy metra D v Praze 4, hlavně v Krči. Krátkodobě by se však podle 108 REAL ESTATE mohl trh během díky větší konkurenci a tlaku na výši nájemného – přibýt má zhruba 300 000 m² v nových i dříve rozestavěných budovách.
Při pohledu na pražský Smíchov, kde kolem vlakového nádraží vyrůstá hned několik velkých administrativních budov, se může zdát, že Praha zažívá nebývalý rozmach trhu kancelářských prostor. Realita je však odlišná: naprostá většina ploch v areálu Smíchov City byla předpronajata už v předchozích letech. Současný zájem o další prostory v této městské části je spíše vlažný. Podle týmu kancelářských pronájmů ve společnosti 108 REAL ESTATE s sebou konsolidace a relokace velkých nájemců, jako jsou ČEZ nebo Česká spořitelna, nepřinesly synergický efekt v podobě zájmu dalších společností o tuto pražskou čtvrť.
Vyjma Karlína, který je z hlediska poptávky setrvale nejoblíbenější kancelářskou čtvrtí, musí o nájemce usilovat nové i starší budovy prakticky ve všech částech Prahy. Situaci vlastníkům budov komplikuje fakt, že nové pronájmy se týkají především relokací, expanze firem jsou spíše výjimkou. „Na velmi opatrném přístupu nájemců se podepisuje i nejistota, jak se po nástupu nových AI nástrojů změní počty zaměstnanců. Ta se dotýká i dosud nejoptimističtějšího segmentu, tedy informačních a komunikačních technologií. Jedinou oblastí, která přes všechny externí vlivy roste, je farmaceutický průmysl,“ shrnuje své zkušenosti Lena Popová.
I přes popsané trendy je podle 108 REAL ESTATE na trhu nedostatek kvalitních kanceláří za cenu, kterou jsou nájemci ochotni zaplatit. Nejde tedy o nedostatek ploch jako takových, ale o nesoulad mezi požadovanou kvalitou a cenou. Týká se to zejména ploch nad 3 000 m², u nichž jsou nájemci ochotni přistoupit maximálně na 23 EUR/m² měsíčně. Takové prostory se dají najít jen v několik let starých budovách, v nových jen výjimečně. Trh by podle 108 REAL ESTATE mohly rozhýbat nové společnosti, které by do Prahy nově vstoupily. Takových je ale naprosté minimum. A Praha musí čelit konkurenci metropolí, jako jsou Bratislava, Bukurešť nebo Sofie, kde jsou i nižší mzdové náklady na zaměstnance.
Podle 108 REAL ESTATE nájemci až na výjimky dosud nejsou připraveni akceptovat nájemné kolem 28–30 EUR/m² měsíčně. To přitom podle developerů odráží rostoucí náklady, takže pronajímatelé nemají prostor pro výraznější slevy. Pokud už k pobídkám svolí, mají většinou podobu nájemních prázdnin nebo příspěvku na stěhování a úpravu prostor pro potřeby konkrétního nájemce. Totéž platí i pro stávající nájemní vztahy. „Vlastníci kancelářských budov si tuto situaci dobře uvědomují a odráží se to i v pobídkách při renegociacích. Pronajímatelé nejsou příliš ochotní nabízet příspěvky a slevy na nájemném – oproti předchozím letům jsou tyto pobídky zhruba o 30–40 % nižší. Platí to především u budov s vysokou obsazeností v žádaných lokalitách,“ doplňuje Lena Popová.
Popsaná situace se netýká jen pražského trhu – konsolidace nájemců je patrná také v západní Evropě, ovšem s tím rozdílem, že nájemci ve Velké Británii, v Německu nebo v zemích Beneluxu jsou připraveni akceptovat vyšší nájemné. Soustředí se na kvalitu prostor, budovy i jejího okolí a vyšší cenu kompenzují menší výměrou pronajímaných kanceláří.
Pokud pražský trh kancelářských prostor ani s novou nabídkou nezíská dynamiku, může v delším horizontu dojít ke změně funkčního využití řady rozvojových lokalit, které podle nového Metropolitního plánu počítají s výstavbou administrativních budov. Patří k nim například pražský Opatov, okolí nádraží Krč nebo plochy kolem nového železničního spojení s Letištěm Václava Havla a Kladnem. Podle 108 REAL ESTATE není v dohledné době pravděpodobný vznik nových kancelářských čtvrtí či center – stavebníci se budou mnohem více soustředit na rezidenční segment. A kde budou obyvatelé nových bytů pracovat? Zřejmě z domova nebo v komunitních coworkingových centrech, která jsou stále oblíbenější i v západní Evropě.
-jik-
