Meziroční vývoj cen nájmů ve 3. čtvrtletí 2026 ukazuje na celkové zvolnění růstu nájemného ve velkých městech. Zatímco ve druhém čtvrtletí rostly nájmy u většiny dispozic výrazněji, ve třetím kvartálu se vývoj více lišil podle města i typu bytu. V Praze nájemné meziročně výrazněji vzrostlo zejména u bytů 1+1, zatímco u většiny ostatních sledovaných dispozic zůstala dynamika jen mírná. Také v Brně ukázala data spíše stabilizaci trhu, meziroční změny u sledovaných dispozic zůstaly nízké. Ostrava si u většiny kategorií udržela meziroční růst. Vyplývá to z dat skupiny UlovDomov, která se prostřednictvím služby Ideální nájemce stará soukromým majitelům o více než 5 700 nemovitostí v hodnotě 34 miliard korun.
Na základě cen za metr čtvereční lze modelový byt 2+kk o velikosti 55 m² v Praze aktuálně pronajmout za zhruba 25 850 korun. V Brně vychází stejná dispozice na přibližně 21 500 korun, v Ostravě na necelých 14 700 korun, v Olomouci zhruba 16 700 korun a v Plzni přibližně 15 300 korun. Pronájem bytu dispozice 1+kk o velikosti 30 m² se v průměru pohybuje od přibližně 9 500 korun v Ostravě po 16 400 korun v Praze. U bytů 3+kk o velikosti 80 m² se nájemné pohybuje zhruba od 20 000 korun v Ostravě po necelých 34 000 korun v Praze.
V Praze zůstala cenová dynamika u vybraných dispozic spíše umírněná. U bytů 2+kk se nájemné meziročně zvýšilo o 3 % na 470 Kč za m², u dispozice 2+1 o 4 % na 410 Kč za m². Výraznější meziroční změnu vykázaly menší byty 1+1, kde nájemné vzrostlo o 7 % na 489 Kč za m². Také v Brně naznačila data spíše stabilní vývoj nájemného. U bytů 2+kk dosáhlo nájemné 390 Kč za m², což představuje meziroční změnu o 3 %. U bytů 3+kk zůstala cena po mírné meziroční korekci na 333 Kč za m². V Ostravě pokračoval meziroční růst nájemného u většiny sledovaných dispozic, nejvýrazněji u bytů 2+1, kde nájemné dosáhlo 231 Kč za m², meziročně o 8 % více. U bytů 3+1 se zvýšilo o 6 % na 210 Kč za m² a stejným tempem rostly také byty 1+1, které dosáhly 269 Kč za m². V Plzni se nejvýrazněji zvýšily ceny bytů 3+1, meziročně o 9 %, zatímco v Olomouci rostly především dispozice 2+kk a 3+kk, a to o 5 %, respektive 3 %.
„Ve třetím čtvrtletí vidíme znatelné zvolnění meziročního růstu nájmů. Trh už neroste tak plošně jako v předchozích kvartálech a vývoj se více liší podle konkrétních dispozic i lokalit. V Praze zůstávají nájmy nejvyšší, ale meziroční dynamika je ve většině kategorií jen mírná,“ uvádí Michal Hrbatý, CEO skupiny UlovDomov, která se od příštího roku mění na Livendo. „Zároveň dál platí, že nájemní bydlení zůstává ve velkých městech výrazně dostupnější než pořízení vlastního bytu na hypotéku. Vlivem vyšších úrokových sazeb a cen bytů se rozdíl mezi nájmem a splátkou úvěru u větších bytů v Praze a Brně dostává až nad dvojnásobek,“ dodává Michal Hrbatý.
SPLÁTKY HYPOTÉK JSOU U VĚTŠÍCH BYTŮ V PRAZE A BRNĚ VÍCE NEŽ DVOJNÁSOBNÉ OPROTI NÁJMU
Hodnota Indexu UlovDomov, který vyjadřuje poměr měsíční splátky hypotéky vůči měsíční platbě nájmu, ukazuje, že vlastní bydlení financované hypotékou zůstává i ve 3. čtvrtletí 2026 podstatně nákladnější než nájem. V Praze dosahuje index u modelového bytu 1+kk o velikosti 30 m² hodnoty 1,6, u 2+kk o velikosti 55 m² hodnoty 1,9 a u 3+kk o velikosti 80 m² hodnoty 2,1. To znamená, že měsíční splátka hypotéky vychází u těchto bytů zhruba o 60 až 110 procent výše než tržní nájemné.
V Brně se index u 1+kk pohybuje kolem 1,4, u 2+kk kolem 1,8 a u 3+kk dosahuje rovněž hodnoty 2,1. Podobně jako v Praze tak platí, že rozdíl mezi měsíčním nájmem a splátkou hypotéky je nejvýraznější u větších bytů. „Kombinace vyšší úrokové sazby hypoték a cen nemovitostí zvyšuje nákladovost vlastního bydlení. I když nájmy ve třetím čtvrtletí rostly jen mírně, splátky hypoték zůstávají pro řadu domácností výrazně vyšší než měsíční nájem,“ doplňuje Michal Hrbatý.
Nejblíže k sobě mají náklady na vlastní a nájemní bydlení nadále v Ostravě, kde se index u 1+kk pohybuje kolem 1,2, u 2+kk kolem 1,4 a u 3+kk kolem 1,5. Měsíční splátka hypotéky je tak u těchto bytů přibližně o 20 až 50 procent vyšší než nájem. V Plzni dosahuje index u 1+kk hodnoty 1,3, u 2+kk 1,8 a u 3+kk 2,0, což znamená, že u větších bytů se rozdíl mezi nájemním a vlastnickým bydlením přibližuje Praze a Brnu. V Olomouci se index u 1+kk posunul na 1,4, u 2+kk na 1,7 a u 3+kk zůstává na 1,8. Nájemní bydlení tak ve velkých městech zůstává pro značnou část domácností finančně dostupnější a flexibilnější alternativou ke splácení vlastního bytu na hypotéku.
Tabulka 1: Ceny nájemního bydlení za m² ve velkých městech za 3. čtvrtletí 2026 (v Kč)
| 1+1 | 1+kk | 2+1 | 2+kk | 3+1 | 3+kk | ||
| Praha | 489 | 548 | 410 | 470 | 360 | 424 | |
| Brno | 383 | 496 | 377 | 390 | 314 | 333 | |
| Ostrava | 269 | 316 | 231 | 267 | 210 | 250 | |
| Plzeň | 300 | 370 | 248 | 279 | 237 | 252 | |
| Olomouc | 297 | 357 | 256 | 304 | 233 | 277 | |
Zdroj: Data skupiny UlovDomov
Tabulka 2: Příklady nájmů za 3. čtvrtletí 2026 v Kču dispozic při stanovené výměře
| 1+1 (40 m2) | 1+kk (30 m2) | 2+1 (60 m2) | 2+kk (55 m2) | 3+1 (75 m2) | 3+kk (80 m2) | ||
| Praha | 19 560 | 16 440 | 24 600 | 25 850 | 27 000 | 33 920 | |
| Brno | 15 320 | 14 880 | 22 620 | 21 450 | 23 550 | 26 640 | |
| Ostrava | 10 760 | 9 480 | 13 860 | 14 685 | 15 750 | 20 000 | |
| Plzeň | 12 000 | 11 100 | 14 880 | 15 345 | 17 775 | 20 160 | |
| Olomouc | 11 880 | 10 710 | 15 360 | 16 720 | 17 475 | 22 160 | |
Zdroj: Data skupiny UlovDomov
Tabulka 3: Meziroční změna ceny za m² mezi 3Q 2026 a 3Q 2025 (v Kč)
| 1+1 | 1+kk | 2+1 | 2+kk | 3+1 | 3+kk | |
| Praha | 32 (7 %) | -25 (-4 %) | 15 (4 %) | 14 (3 %) | -10 (-3 %) | 3 (1 %) |
| Brno | -18 (-4 %) | 7 (1 %) | 7 (2 %) | 12 (3 %) | 6 (2 %) | -6 (-2 %) |
| Ostrava | 15 (6 %) | 11 (4 %) | 17 (8 %) | 12 (5 %) | 11 (6 %) | -1 (0 %) |
| Plzeň | 1 (0 %) | -1 (0 %) | -10 (-4 %) | -16 (-5 %) | 20 (9 %) | 4 (2 %) |
| Olomouc | -24 (-7 %) | -2 (-1 %) | -5 (-2 %) | 15 (5 %) | -3 (-1 %) | 7 (3 %) |
Zdroj: Data skupiny UlovDomov
Tabulka 4: Meziroční změna modelového nájemného u standardizovaných metráží (v Kč)
| 1+1 (40 m2) | 1+kk (30 m2) | 2+1 (60 m2) | 2+kk (55 m2) | 3+1 (75 m2) | 3+kk (80 m2) | |
| Praha | 1 280 Kč (7 %) | -750 Kč (-4 %) | 900 Kč (4 %) | 770 Kč (3 %) | -750 Kč (-3 %) | 240 Kč (1 %) |
| Brno | -720 Kč (-4 %) | 210 Kč (1 %) | 420 Kč (2 %) | 660 Kč (3 %) | 450 Kč (2 %) | -480 Kč (-2 %) |
| Ostrava | 600 Kč (6 %) | 330 Kč (4 %) | 1 020 Kč (8 %) | 660 Kč (5 %) | 825 Kč (6 %) | -80 Kč (0 %) |
| Plzeň | 40 Kč (0 %) | -30 Kč (0 %) | -600 Kč (-4 %) | -880 Kč (-5 %) | 1 500 Kč (9 %) | 320 Kč (2 %) |
| Olomouc | -960 Kč (-7 %) | -60 Kč (-1 %) | -300 Kč (-2 %) | 825 Kč (5 %) | -225 Kč (-1 %) | 560 Kč (3 %) |
Zdroj: Data skupiny UlovDomov
Index UlovDomov (poměr měsíční splátky hypotéky vůči měsíční platbě nájmu)
| Město | Kategorie bytu | Index UlovDomov |
| Praha | 1+kk (30 m2) | 1,6 |
| 2+kk (55 m2) | 1,9 | |
| 3+kk (80 m2) | 2,1 | |
| Brno | 1+kk (30 m2) | 1,4 |
| 2+kk (55 m2) | 1,8 | |
| 3+kk (80 m2) | 2,1 | |
| Ostrava | 1+kk (30 m2) | 1,2 |
| 2+kk (55 m2) | 1,4 | |
| 3+kk (80 m2) | 1,5 | |
| Plzeň | 1+kk (30 m2) | 1,3 |
| 2+kk (55 m2) | 1,8 | |
| 3+kk (80 m2) | 2,0 | |
| Olomouc | 1+kk (30 m2) | 1,4 |
| 2+kk (55 m2) | 1,7 | |
| 3+kk (80 m2) | 1,8 |
Zdroj: Ceny nájemního bydlení za metr čtvereční na základě dat UlovDomov za 3Q 2026; cena za metr čtvereční na základě dat společnosti Valuo pro starší byty v dobrém stavu nebo po rekonstrukci. Úroková sazba 6,15 % pro hypotéky na základě dubnového Swiss Life Hypoindex pro 5letý fix nad 80 % LTV.
-jik-
