Nejnovější data z rezidenčního trhu potvrzují pokračující zájem o nové byty v Praze. Za první tři letošní čtvrtletí se v metropoli prodalo 5 350 nových bytů. To je sice o 11 % méně oproti loňskému rekordnímu roku, ale stále vysoce nad desetiletým průměrem. Ceny bytů pokračovaly v růstu a poprvé překonaly hranici 190 tisíc Kč/m². Výrazně vzrostla i nabídka na 7 200 nových bytů. To je nejvíce za poslední dekádu, stále ale pod dlouhodobou potřebou hlavního města. Vyplývá to ze společné analýzy společností Trigema, Central Group a Skanska Residential.
Ve třetím čtvrtletí se v hlavním městě prodalo 1 600 nových bytů. Od začátku roku tak našlo své majitele již 5 350 jednotek. U obou údajů se jedná o pokles oproti stejnému období loňského roku, který byl historicky rekordní. Za mírným ochlazením stojí především zhoršení podmínek u hypoték, ať už jde o růst úrokových sazeb či zpřísnění podmínek pro investiční byty, a také zvýšená nejistota ohledně budoucího vývoje. Přesto je trh s novými byty nadále silný. Poptávka již jedenáct čtvrtletí v řadě dosahuje prodejních výsledků nad svým dlouhodobým průměrem kolem 1 500 jednotek a celkové prodeje za tři první letošní čtvrtletí přesahují svůj desetiletý průměr o více než o pětinu.
Z pohledu velkých pražských obvodů dominovaly od ledna do září Praha 5 a Praha 9 – na každou z nich připadla zhruba čtvrtina všech realizovaných prodejů. Šestinový tržní podíl si připsala Praha 10 a přibližně desetina patřila Praze 8. Tyto čtyři obvody tak v součtu absorbovaly zhruba 75 % všech prodaných bytů v metropoli.
Nejpoptávanějšími dispozicemi zůstávají byty 2+kk (45 % prodejů) a 1+kk (27 % prodejů), které dohromady tvoří téměř tři čtvrtiny celého trhu. Zájemce o vlastní bydlení oslovují především nižší celkovou pořizovací cenou, zatímco investoři u nich oceňují rychlý pronájem.
Pokračující zájem o nové byty potvrzuje i vývoj hypotečního trhu, který se po letním ochlazení stabilizoval na silných hodnotách. Od začátku roku do konce září poskytly banky a stavební spořitelny nové hypotéky v objemu 301,4 miliardy korun, tedy o zhruba 66 miliard více než loni. Silný výsledek přichází navzdory tomu, že průměrná realizovaná úroková sazba nových hypoték v září podle ČBA Hypomonitoru dosáhla 5,1 %.
„Situace na trhu cen bytů a hypoték se v posledních měsících nelepší. Přesto poptávka po nových bytech zůstává vysoká. Lidé dlouhodobě vnímají koupi vlastního bytu jako bezpečný způsob zhodnocení peněz, zajištění na stáří a ochranu úspor před inflací. A přestože se úroky hypoték v poslední době zvyšují, tak koupě nového bytu vychází ze zdravého selského rozumu. Je přeci lepší mít po letech hypotékou splacený vlastní byt, než mít jen krabici plnou účtů za uhrazené nájemné,“ uvádí Dušan Kunovský, předseda představenstva CENTRAL GROUP.
Vývoj počtu prodaných bytů v Praze
Zdroj: Analýza Central Group, Trigema, Skanska Residential
PRŮMĚRNÁ CENA NABÍZENÝCH BYTŮ PŘESÁHLA 190 TISÍC KČ/M²
Během třetího čtvrtletí pokračoval růst cen nových bytů, které opět přepsaly historická maxima. Průměrná nabídková cena vystoupala na 193 814 Kč/m², což představuje nárůst o 3 % oproti předchozímu čtvrtletí a meziroční zvýšení o téměř 12 %. Podobný vývoj vykázaly také prodejní ceny, u kterých průměr vzrostl na 186 408 Kč/m², tedy o 2 % mezikvartálně a o 10 % meziročně.
Za růstem cen stojí souběh silné poptávky, nákladnějšího financování a drahých stavebních vstupů od materiálů přes práce až po samotné pozemky. Trh navíc dlouhodobě svazuje nedostatečná nabídka, kterou brzdí především nefunkční povolovací procesy.
Cenově nejdostupnější nové byty zůstaly v Praze 9 a 10, kde se průměrné nabídkové i prodejní ceny pohybovaly okolo 170-175 tisíc Kč/m². Na opačném konci žebříčku figurovala Praha 1 s průměrem přesahujícím dokonce 319 tisíc Kč/m², což je ale dáno nízkým počtem realizovaných prodejů. Následovala Praha 2 s cenou přibližně 282 tisíc Kč/m² a Praha 7 s téměř 217 tisíci Kč/m². Průměrné nabídkové ceny již překonaly 200 tisíc Kč/m² v pěti z deseti pražských obvodů a další dva se této hranici velmi přiblížily.
Nejnižší průměrnou prodejní cenu za m² mají byty 3+kk (168 tisíc Kč/m²). Na opačném pólu stojí jednotky 1+kk, které byly s průměrem přesahujícím 210 tisíc Kč/m² nejdražší. Nejžádanější kategorie 2+kk se prodávala v průměru za 184 tisíc Kč/m².
„Při pohledu na rekordní ceny nových bytů se často zapomíná na jednu podstatnou věc. Byt není jen místo k bydlení, ale také dlouhodobá investice a způsob, jak uchovat hodnotu peněz. Právě u menších dispozic se potkávají lidé hledající vlastní bydlení s investory, kteří oceňují jejich potenciál k pronájmu. Proto jsou tyto byty na metr čtvereční nejdražší, ale díky nižší celkové ceně zároveň patří k nejžádanějším. Nemovitosti v dobrých lokalitách si dlouhodobě drží svou atraktivitu a silná poptávka po nich je jedním z důvodů, proč ceny pražských novostaveb dál rostou. S příchodem dalších projektů se tempo zdražování může postupně zmírnit, zásadní obrat cenového trendu ale zatím neočekávám,“ říká Marcel Soural, zakladatel a předseda představenstva společnosti Trigema.
Vývoj nabídkových a prodejních cen v Praze
Zdroj: Analýza Central Group, Trigema, Skanska Residential
NABÍDKA JE NEJVYŠŠÍ ZA POSLEDNÍCH 10 LET, PŘESTO NEDOSTATEČNÁ
Koncem září bylo v Praze v nabídce 7 200 nových bytů, což je mezikvartálně o 12 % a meziročně dokonce o 26 % více. Citelný růst nabídky za poslední dva kvartály souvisí zejména s dosažením povolení více projektů i navazujících etap, které se díky silné poptávce daří úspěšně uvádět na trh.
Podle dat Českého statistického úřadu se letos od ledna do srpna v pražských bytových domech povolilo 4 848 bytů, což představuje meziroční nárůst o téměř 27 %. Ačkoliv jde v kontextu uplynulé dekády o nadprůměrný výsledek, z pohledu dlouhodobých potřeb metropole tempo stále nestačí. Podle analýz Institutu plánování a rozvoje hl. m. Prahy (IPR) je potřeba povolovat a stavět alespoň 10 000 nových bytů ročně, aby se pokryl dlouhodobý deficit. Tento počet se ale za posledních 20 let v metropoli nepodařilo povolit ani jednou a i dosavadní čísla naznačují, že letošek nebude výjimkou. Kvůli vleklým povolovacím procesům tak v Praze bytový deficit narůstá i nadále.
Největší nabídku měla ke konci září Praha 5 s přibližně 22% podílem. Následovaly Praha 9 a Praha 10, shodně s 19 %. Tyto tři městské obvody tak soustředily zhruba 60 % nabídky nových bytů v Praze. Nejnižší počet volných jednotek zůstává v centru v Praze 1 a Praze 2, kde se nachází jen kolem 2,6 % z celkového počtu.
Z pohledu dispozic nabídce nadále dominují byty 2+kk, které tvoří přes 42 % volných jednotek. Dispozice 3+kk představují přibližně 24 % a jednotky 1+kk zhruba 23 %. Větší rodinné byty 4+kk a 5+kk pak dohromady představují pouhých 10 % z celkového výběru.
„Meziroční nárůst nabídky o 26 % je pro stabilitu trhu dobrou zprávou, tempo povolování ale stále zaostává za potřebami metropole. Nabídce nadále dominují dispozice 1+kk a zejména 2+kk. Dlouhodobě ustálenou nabídku představuje segment 3+kk, ať už z pohledu počtu jednotek i jejich průměrné velikosti. Tyto byty nabízí nejlepší poměr ceny za m2, a zůstávají tak nejvýhodnější volbou rodinného bydlení v Praze. Budoucí nabídku nových bytů v Praze může limitovat přetrvávající nedostatek vhodných pozemků, komplikované povolovací procesy i výrazný růst cen stavebních dodávek. Pokud v těchto oblastech nepřijde systémový posun, může být současné rozšíření nabídky jen dočasným výkyvem,“ uzavírá Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential a.s.
Vývoj nabídky nových bytů v Praze
Zdroj: Analýza Central Group, Trigema, Skanska Residential
NÁJEMNÍ BYDLENÍ SE STÁVÁ JEDNÍM Z HLAVNÍCH INVESTIČNÍCH SEGMENTŮ
Investice do nájemního bydlení v Česku za prvních devět měsíců letošního roku přesáhly 455 milionů eur. Podle nejnovější analýzy společnosti Knight Frank se tak nájemní bydlení stalo druhým nejvýznamnějším segmentem realitního nvestičního trhu hned po kancelářích a na celkovém objemu investic se podílelo 22 %. Vedle rostoucího zájmu investorů se rozšiřuje také nabídka bytů. V Praze je aktuálně v provozu přibližně 4 000 institucionálních nájemních bytů a dalších téměř 2400 se staví.
Význam segmentu institucionálního nájemního bydlení (build-to-rent, BTR) roste i v kontextu celého českého realitního trhu. Ten za prvních devět měsíců roku zaznamenal investice přesahující 2,08 miliardy eur, meziročně o 19 % méně než v rekordním roce 2025. Samotné třetí čtvrtletí však přineslo výrazné oživení, když objem transakcí překročil 720 milionů eur, což představuje meziroční nárůst o 92 %.
K růstu investic do nájemního bydlení přispěly nákupy existujících bytových portfolií i transakce týkající se připravovaných projektů. Jedním z nejvýznamnějších obchodů letošního roku byla akvizice 760 bytů v pražské Písnici společností WOOD & Company. Mezi další významné obchody patřily akvizice projektu dostupného nájemního bydlení ve Strašnicích a budovy A3 v připravovaném projektu Rohan City v Karlíně.
V Praze je ve výstavbě téměř 2 400 dalších nájemních bytů
Praha zůstává hlavním centrem institucionálního nájemního bydlení v Česku. V projektech s více než 50 jednotkami je aktuálně v provozu přibližně 4 000 bytů. Dalších téměř 2 400 se nachází ve výstavbě či rekonstrukci, což odpovídá přibližně 60 % současného provozovaného fondu.
Více než 1000 nájemních bytů by mělo být uvedeno do provozu již během následujících šesti měsíců. Patří mezi ně také třetí fáze projektu Vysočanský Mlýn, která nabídne 306 bytů a do pronájmu by měla vstoupit v prvním čtvrtletí roku 2027.
Největší koncentrace institucionálního nájemního bydlení je na Praze 9, kde se nachází více než 1 660 bytů, tedy 42 % celého pražského fondu. Významná část nové výstavby směřuje také do Prahy 5. Přibližně 16 % stávajících institucionálních nájemních bytů v Praze tvoří segment dostupného bydlení, ve výstavbě je dalších 312 těchto bytů.
Nájmy mírně rostou, investiční výnosy klesají
Přestože investice do nájemního bydlení posilují, samotné nájemné se v posledním roce měnilo jen mírně. Průměrné nabídkové nájemné v pražských BTR projektech dosahuje 615 Kč za metr čtvereční měsíčně. Za posledních šest měsíců vzrostlo o 2,5 %, meziročně pouze o 1,5 %.
Pro srovnání, průměrné nabídkové nájemné v běžné inzerci individuálních soukromých pronajímatelů činí 499 Kč za metr čtvereční měsíčně, tedy přibližně o 19 % méně než v institucionálních projektech.
U prvotřídních BTR projektů se výnosová míra během letošního roku snížila o 50 bazických bodů na 4 %. Pro srovnání, u prvotřídních kancelářských nemovitostí činí 5 %. Praha je tak z hlediska výnosových měr institucionálního nájemního bydlení na stejné úrovni jako Londýn, Vídeň nebo Madrid. Na základě aktuálně rozjednaných transakcí lze očekávat další mírný pokles výnosové míry.
„Přetrvávající nerovnováha mezi omezenou nabídkou a silnou poptávkou po bydlení podporuje růst hodnoty bytů, a tím i pokles výnosových měr. Dosavadní vývoj v Praze se tak liší od západoevropských metropolí, kde se výnosové míry stabilizovaly a jejich další směřování bude vedle nákladů na financování ovlivňovat také regulatorní prostředí, zejména případná regulace nájemného,“ shrnuje Lenka Šindelářová ze společnosti Knight Frank.
„Institucionální nájemní bydlení se během několika let posunulo z okrajového segmentu mezi nejvyhledávanější investiční příležitosti na českém realitním trhu. Zájem domácího i zahraničního kapitálu je silný, počet investičně vhodných projektů však zůstává omezený. Pro developery se tak otevírá zajímavá alternativa k tradičnímu rozprodeji jednotlivých bytů. Klíčové ovšem bude, aby s institucionálním investorem počítali již při přípravě projektu a dokázali přizpůsobit jeho koncepci i cenová očekávání dlouhodobému nájemnímu modelu,“ komentuje Josef Karas, Head of Investment společnosti Knight Frank.
Brno následuje Prahu, nabídka se výrazně rozšíří
Institucionální nájemní bydlení se postupně prosazuje také v Brně, kde je aktuálně v provozu 576 bytů v projektech s více než 50 jednotkami. Dalších více než 400 bytů se staví, což odpovídá více než dvěma třetinám současného fondu. Mezi významné projekty patří Dornych se 190 byty a Montowna v areálu bývalé Zbrojovky. Průměrné nabídkové nájemné v brněnských BTR projektech dosahuje 461 Kč za metr čtvereční měsíčně, přibližně o čtvrtinu méně než v Praze.
-jik-
