Pro zájemce o vlastní bydlení to na první pohled vypadá jako dlouho vyhlížená zpráva: celorepublikový průměr transakčních cen prodaných bytů zaznamenal ve druhém čtvrtletí pokles. Kdo by však čekal, že developeři a majitelé začali zlevňovat, byl by na omylu. Jak vyplývá z dat ČBA Monitoru České bankovní asociace, za poklesem agregovaného cenového průměru nestojí skutečné zlevnění bytů, ale strukturální posun – Češi kvůli napjatým rozpočtům a drahým úvěrům nakupují levnější typy nemovitostí a stahují se do dostupnějších regionů.
Podle průzkumů ČBA považují zhruba tři čtvrtiny české populace pořízení vlastního bytu v současné situaci za zcela finančně nereálné, pokud nezískají dědictví. Česká republika dlouhodobě čelí jedné z nejhlubších krizí dostupnosti bydlení v celé Evropě. Podle dat ČSÚ přitom náklady na bydlení tvoří více než 30 % čistých příjmů už v přibližně třetině českých domácnostech. Právě propast mezi příjmy a cenami nemovitostí se přímo promítá do aktuálních čísel.
Ačkoliv celková průměrná transakční cena všech prodaných bytů v ČR dosáhla 99,4 tisíce Kč za m² a mezičtvrtletně zaznamenala mírný statistický propad, rozpad na jednotlivé segmenty a lokality odhaluje realitu – srovnatelné byty ve stejných městech nezlevňují:
- Prodeje novostaveb přímo od developerů: V celorepublikovém průměru se vyšplhaly na 151,2 tisíce Kč za m², přičemž v Praze dosáhly nového rekordu 183,1 tisíce Kč za m². Meziročně novostavby a zánovní byty v ČR zatím vzrostly o 9,7 %.
- Zánovní byty (výstavba po roce 1995): Zaznamenaly transakční průměr 138,8 tisíce Kč za m².
- Starší zástavba (před rokem 1995): U starších cihlových bytů činil celostátní průměr 83,1 tisíce Kč za m² (v Praze však 148,8 tisíce Kč/m²) a u panelových bytů 74,6 tisíce Kč za m².
- Rodinné domy: Průměrná transakční cena rodinného domu v ČR činila 6,5 milionu Kč za transakci (meziroční nárůst o 2,8 %).
OBROVSKÁ PROPAST MEZI REGIONY: OD 78 PO 179 TISÍC ZA METR
Za poklesem souhrnného cenového průměru stojí fakt, že kupující mění nákupní strategii. Místo drahých bytů v centrech měst sahají po levnějším panelovém fondu a přesouvají se do levnějších krajů. Rozpětí průměrných transakčních cen u nových a zánovních bytů napříč Českem dosahuje od 78 tisíc až po 179 tisíc Kč za m²:
- Praha: Průměrná transakční cena nových bytů je na úrovni 179 tisíc Kč za m² (122 % celorepublikového průměru; celkový průměr všech pražských bytů překročil 165,8 tisíce Kč/m²).
- Jihomoravský kraj: Drží pozici druhého nejdražšího regionu s 144 tisíci Kč za m² (98 % průměru ČR).
- Karlovarský kraj a periferie: Zůstávají na minimu trhu s úrovní 78 tisíc Kč za m² (pouhých 53 % celostátního průměru).
Vyšší podíl realizovaných prodejů v regionech s nižší cenovou hladinou tak matematicky táhne celostátní průměr dolů, aniž by kterýkoliv konkrétní byt reálně zlevnil. Rozdíl v zájmu o vlastní bydlení v rámci lokalit potvrzuje i odborník na dřevostavby: „Největší poptávka je tradičně Praha a Brno, severní Morava a Ostrava tolik ne, je to z důvodu rozdílné ekonomické situace. Kde ale začíná být větší poptávka je Plzeň, východní Čechy – Hradec Králové, České Budějovice a jižní Čechy. Kolem velkých krajských měst je opravdu velká poptávka,“ vysvětluje Vlastimil Makovec ze společnosti Atrium.
PŘIJDE REÁLNÉ ZLEVNĚNÍ?
Jak upozorňují ekonomové České bankovní asociace, samotný pokles cen stavební produkce očekávat nelze. Nabídkovou stranu trhu dál svazují strukturální překážky:
- Pomalé povolovací řízení: Nová výstavba nestíhá pokrývat poptávku, což vytváří trvalý převis zájmu nad nabídkou.
- Vysoké náklady na stavební vstupy: Ceny materiálů sice po dramatickém růstu stagnují, zůstávají však na historických maximech, k čemuž se přidává setrvalý růst cen kvalifikované práce.
- Nedostatek vhodných pozemků: V žádaných oblastech kolem velkých měst chybí zasíťované stavební parcely.
Český realitní trh tak nevstupuje do období plošného zlevňování. Místo toho bude pokračovat rozevírání nůžek: zatímco kvalitní novostavby a rodinné bydlení v zázemí krajských měst si udrží růstový trend, celorepublikové statistiky budou i v dalších čtvrtletích snižovat lidé, které míří za dostupnějším bydlení.
-jik-
