Střední Evropa prochází v oblasti komerčních nemovitostí zásadní transformací. Maďarsko zaznamenalo dramatické oživení s nárůstem investic o 86 procent meziročně, táhnuté masivním přílivem asijského kapitálu z Číny a Jižní Koreje. Továrny CATL v Debrecínu a BYD v Szegedu spolu s plánovaným závodem Volvo v Košicích mění průmyslovou mapu regionu a vytvářejí vlnu poptávky po logistických plochách. Bulharsko zažívá historický moment díky plnému začlenění do Schengenského prostoru a s blížícím se přijetím eura posiluje investiční důvěru. Česká republika posiluje svoji pozici logistického a turistického centra.
V ČR V CENTRU POZORNOSTI HOTELY, LUXUS, LOGISTIKA I VLASTNÍ KANCELÁŘE
Český trh komerčních nemovitostí prošel v roce 2025 výraznou transformací charakterizovanou obnovením důvěry investorů i nájemců. Jedním z nejvýznamnějších trendů se stala výstavba kancelářských sídel na míru pro konkrétní instituce, zejména z finančního sektoru. Česká spořitelna, Generali, ČEZ i Creditas se rozhodly pro vlastní reprezentativní centrály v atraktivních pražských lokalitách.
Trh skladů a logistiky zažil po mdlé první polovině roku dramatické oživení, když samo třetí čtvrtletí přineslo téměř 0,5 milionu m2 nově pronajatých ploch. Výstavba pokračuje rekordním tempem s 1,7 miliony m2 v různých fázích realizace, což může český trh v příštích letech přiblížit ke 20 milionům m2. V kombinaci s rozšiřující se dálniční sítí to podtrhuje rostoucí význam Česka v evropské logistice.
Rozvoj turismu vyvolal výraznou aktivitu v hotelovém segmentu, kde hlavní roli sehrála PPF postupně kupující pražské hotely Hilton, Four Seasons a Diplomat. Celkový objem hotelových transakcí v Česku dosáhl v roce 2025 poprvé od roku 2019 přes pět set milionů eur.
Po dokončení přestavby hotelu Fairmont Golden Prague (dříve InterContinental) výrazně ožila prémiová pražská retailová lokalita Pařížská. Širší centrum Prahy zasáhla vlna revitalizačních projektů, například 100Yards, Kotva, Hybernia nebo Savarin Palace. Expanze retailového trhu byla opět tažena především domácím kapitálem od nejmenších retail parků až po větší nákupní centra jako Pernerka v Pardubicích či Dornych v Brně zaměřená na vytváření zážitkových destinací.
ČESKO OČEKÁVÁ ZÁJEM O LOGISTIKU I PRÉMIOVÝ RETAIL
„Vstup do roku 2026 bude provázet pozitivní nálada. Poptávka po průmyslových plochách by měla zůstat nadprůměrná díky silné pozici Česka jako logistického a distribučního centra střední Evropy, větší zájem se očekává zejména o menší skladové jednotky pro drobné podnikatele. Ty často připomínají spíše retail parky než standardní logistické areály a umožňují získat stavební povolení v blízkosti rezidenčních oblastí. A pozitivní vývoj lze čekat i v retailu,“ předpovídá Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers, s tím, že v retailu půjde především o expanzi ambiciózních prémiových projektů ve větších městech. Hlavní pražské nákupní třídy i širší oblast Starého Města čeká další přeskupování, protože metropole s návštěvností osmi milionů turistů ročně láká nové gastronomické a zábavní koncepty i vlajkové prodejny prémiových značek. Rozkvět zažijí i retail parky a obchodní centra v menších městech.
V kancelářském segmentu pak bude start roku 2026 ve znamení opatrného růstu nájmů, kde přetrvává tlak developerů na dosažení nejvyšších možných úrovní v nově dokončovaných projektech. Developeři budou více klást důraz na sociální aspekt kancelářských projektů a jejich začlenění do městské struktury.
SLOVENSKO
Slovenský investiční trh zaznamenal v roce 2025 výrazné oživení, když objem transakcí s komerčními nemovitostmi překročil 800 milionů eur, nejvíce za tři roky. Dominantní pozici si upevnil maloobchodní segment, který se podílel téměř na polovině všech obchodů, přičemž většina transakcí směřovala k projektům vyžadujícím rozsáhlé modernizace či přeměny, jak dokládají akvizice bratislavského nákupního centra Vivo nebo košické Cassovie. Výraznou roli hrají regionální investoři ze střední a východní Evropy, kteří realizovali 60 procent transakcí, z toho čeští investoři tvořili dvě pětiny.
Bratislavský kancelářský trh projevuje známky nasycení. „V roce 2025 nebyla dokončena žádná administrativní budova přesahující 10 tisíc m2 a hlavní město nyní disponuje nejvyšší zásobou kancelářských ploch na tisíc obyvatel mezi státy visegrádské čtyřky,“ komentuje Josef Stanko. Naproti tomu průmyslový sektor dle něj čelí globálnímu tlaku na automobilový průmysl, což se promítlo do nejnižší úrovně průmyslového leasingu za posledních pět let, přestože developeři nadále pokračují ve výstavbě spekulativních projektů.
V roce 2026 by Slovensko mělo profitovat z nové vlny asijských investic, zejména z Číny, která podpoří poptávku po průmyslových plochách v souvislosti s dodavateli pro továrnu Volvo v Košicích, kde je zahájení sériové výroby plánována na začátek roku 2027. Kancelářské nájmy porostou vlivem omezené nové nabídky a stoupajících stavebních nákladů, přičemž se nepředpokládá spekulativní výstavba budov větších než 15 tisíc m2.
STŘEDNÍ EVROPA V ROCE 2025
Bulharsko zaznamenalo přelomový rok díky plnému začlenění do Schengenského prostoru, což odstranilo hraniční kontroly a výrazně posílilo investiční důvěru. Ekonomika země překonala prognózy s akcelerovaným růstem HDP, klesající nezaměstnaností a rostoucími mzdami, se zvýšenou poptávkou po nemovitostech napříč všemi sektory. Turismus se vrátil nad předpandemickou úroveň a retail sektor zaznamenal robustní expanzi, vedenou především diskontními řetězci a nově vybudovanými retail parky.
Pozitivní rok má za sebou i Maďarsko, kde proběhlo silné oživení investičního trhu. Objem investic do komerčních nemovitostí v prvních třech čtvrtletích překonal celý předchozí rok o plných 86 procent. Vliv na to měl zejména příliv asijských investic, především z Číny a Jižní Koreje, s klíčovými projekty továren BMW, CATL a BYD. Kancelářský trh začal vykazovat první známky stabilizace, s poklesem neobsazenosti na 13,4 procenta, zatímco hotelový sektor těžil z toto, že zde zahraniční turisté stráví více nocí.
Solidní výkonnost si v oblasti komerčních nemovitostí udrželo i Polsko, i když objem transakcí zaostal za předchozím rokem kvůli menší aktivitě klíčových kupců a nižšímu počtu velkých portfoliových obchodů. V kancelářských nemovitostech se aktivita soustředila především do Varšavy, kde vynikl prodej poloviny věže Mennica Legacy Tower za 180 milionů eur. V oblasti institucionálního nájemního bydlení došlo k prodeji velkého portfolia Resi4Rent společnosti TAG Immobilien za 565 milionů eur. V maloobchodě dominovaly transakce s retailovými parky, včetně prodeje třiceti šesti objektů Vendo Park.
Rumunsko i navzdory ekonomické stagnaci zaznamenalo rekordní úrovně aktivity v průmyslovém a logistickém sektoru, oblast kanceláří ovšem zpomaluje. V hlavním městě nebyla dokončena jediná nová kancelářská budova, což se nestalo minimálně od počátku tisíciletí. Výhledy ale nejsou nejlepší. „Země se sice vyhnula snížení ratingu do kategorie spekulativních bondů, ale všechny hlavní ratingové agentury udržují negativní výhled,“ vysvětluje Josef Stanko s tím, že růst HDP představoval pouhých 0,8 procenta, přičemž soukromý sektor zaujal vyčkávací postoj kvůli daňovým změnám a nestabilnímu prostředí.
ROK 2026 V CEE S ROZDÍLNÝMI VYHLÍDKAMI
„Rok 2026 přinese trhu komerčních nemovitostí ve střední a východní Evropě řadu nových impulzů – od rostoucích investic a modernizace kancelářských i retailových prostor po posilující poptávku po rezidenčních a logistických projektech,“ říká Josef Stanko.
Bulharsko má před sebou historický mezník v podobě přijetí eura, což podle očekávání posílí mezinárodní kredibilitu země, zlepší ratingy a přitáhne další zahraniční investice. Retail parky budou do svých konceptů integrovat zábavu a gastronomii. Na rezidenčním trhu si prémiové projekty udrží ceny díky modernímu designu a udržitelnosti, zatímco starší nemovitosti riskují ztrátu atraktivity.
Maďarsko počítá s posílením růstu HDP na 2,5 procenta díky zahájení výroby v nových závodech BMW, CATL a BYD. Pokračující příliv zahraničních investic a oživení trhu s komerčními nemovitostmi naznačují rostoucí důvěru investorů, přičemž poptávka po průmyslových a logistických prostorech může akcelerovat díky e-commerce a dodavatelskému řetězci elektromobilů. Kancelářský trh však může čelit dočasnému nárůstu neobsazenosti kvůli vládním relokacím.
V Polsku by příští rok měly výrazně vzrůst investice díky fondům EU a urychlení čerpání z Národního plánu obnovy. Varšavský kancelářský trh by mohl přitáhnout více kapitálu díky klesající neobsazenosti, rostoucím nájmům v centru města a omezené nové nabídce. V maloobchodě budou dominovat retailové parky, postupně se přeměňující v komunitní centra. Průmyslový a logistický segment by měl pokračovat ve stabilizaci. Sektor bydlení si udrží svou silnou růstovou trajektorii, přičemž se očekává rozvoj nájemního bydlení.
Rumunsko čeká náročný rok s očekávaným růstem HDP jen lehce nad procento, zatímco země musí čelit fiskálním výzvám a potřebě utahování rozpočtu. Pozitivem může být potenciálně rekordní rok pro infrastrukturu s možností dokončení přes tří set kilometrů rychlostních komunikací, což by významně podpořilo regionální trhy s nemovitostmi. Rezidenční trh může zaznamenat výraznější růst cen kvůli prohlubujícímu se rozdílu mezi nabídkou a poptávkou s růstem popularity nájemního bydlení.
-jik-
