Koupě a prodeji nemovitosti – praktické rady a varování

Zájemci o koupi bytu často spoléhají pouze na informace, které jim podá realitní kancelář nebo vlastník nemovitosti. Naopak při prodeji nemovitosti by měl prodávající písemně doložit její technický stav. V opačném případě může následujících pět odpovídat za každou nalezenou vadu.

Koupě
Prodávající, ani realitní kancelář ale často nemají zájem některé informace s potenciálním kupujícím sdílet. Ten by si je tak měl sám vyžádat nebo ověřit. Níže naleznete základní otázky, na které je dobré znát odpověď před samotným rozhodnutím, jestli koupi uskutečnit.
+ 1. Technický stav bytu a domu
Vedle stavu samotného bytu je vhodné se dobře seznámit i s celkovým stavem domu (výtah, stoupačky, rozvody, sklepy, společné prostory).
+ 2. Právní stav bytu a domu
Zajistit si odborníka, který ověří právní stav kupované nemovitosti (vlastnické právo, věcná břemena, nájem nebo třeba zástavní právo). „Vedle toho je zcela klíčové nastavení smluvních vztahů s prodávajícím a také v extrémním případě vaše možnost kupní smlouvu zrušit. Podstatné je také správně nastavit výplatu kupní ceny, aby měl kupující záruku, že mu prodávající s penězi nikam neuteče,“ vysvětluje Ondřej Preuss, provozovatel webu DostupnyAdvokat.cz.
+ 3. Družstevní byt – zkontrolovat poměry v družstvu
Je potřeba zjistit, jaká práva a povinnosti mě jako družstevníkovi stanovy v domě přiznávají. Mohu byt podnajmout bez svolení družstva? Musím družstvu za podnájem bytu něco platit? Jaké další povinnosti vůči družstvu mám?
+ 4. Byt v osobním vlastnictví – zkontrolovat majetkové poměry v domě
Jak vysoký příspěvek musím společenství vlastníků jednotek každý měsíc odvádět? Kdo vlastní ostatní byty v domě? Budu moci svým hlasem správu domu ovlivnit?
+ 5. Zjistit si maximum informací o životě v domě a jeho okolí
Je dobré znát důvod, proč byt majitel prodává, jaké jsou vztahy v domě, skladba jeho obyvatel, případné problémy, které obyvatele domu tíží, ale také třeba plány na výstavbu v okolí domu. Pokud vám za dva roky vyroste přímo před oknem další bytový dům, jistě vám to moc radosti neudělá.
+ 6. Zjistit informace o dluzích, které váznou na bytě/domě
Zjistit byste si měli případné nedoplatky do fondu oprav, daňové nedoplatky, exekuce na majitele a další nepříjemnosti, které vás jako nového majitele můžou nemile překvapit.
Potřebné informace si můžete vyžádat od advokáta, technika, přímo od prodávajícího, neformálním oslovením jiného obyvatele domu nebo od členů výboru SVJ či orgánu bytového družstva. „Po prodávajícím můžete také chtít zápisy ze schůzí v domě, případně nahlédnout do veřejných zdrojů,“ přidává tipy Ondřej Preuss.

Prodej
Ve smlouvách o prodeji nemovitosti je v dnešní době velice hojně rozšířená formulace „kupující nabývá nemovitost ve stavu, v jakém se nachází ke dni podpisu smlouvy“ nebo „kupující byl seznámen s technickým stavem nemovitosti“. Pokud k takto formulovaným smlouvám prodávající nepřiloží konkrétní technické informace například ve formě technické zprávy z inspekce, vystavuje se vysokému riziku, že bude muset po dobu pěti let odpovídat za případné vady a reklamace spojené s prodanou nemovitostí.
Podle Luďka Lošťáka ze společnosti Comfort Space jsou takto vágní právní formulace v kupních smlouvách k nemovitostem v České republice velice rozšířené. „Spatřuji je u smluv téměř vždy a je až s podivem, že právní kanceláře koncipující tato ujednání nedbají na to, aby byly technické informace k nemovitosti doloženy formou například technické zprávy z inspekce včetně energetického průkazu,“ říká Lošťák, jehož společnost zajišťuje technické prohlídky objektů a vydává k nim certifikát „Prověřená nemovitost“. „Tato ujednání jsou posléze sporná a mnohdy neplatná, protože každá z uvedených stran nemá žádné další faktické podklady, o které by se mohla opřít. Pro prodávajícího tak vyvstává vysoké riziko, že bude muset po dobu pěti let odpovídat za případné vady a reklamace spojené s jeho bývalou nemovitostí, kterou prodal,“ dodává.
Pro případný budoucí spor je rozhodující jakou formou a v jaké podobě bude prodávající předkládat kupujícímu informace o nemovitosti a jak budou vypovídající ve vztahu k faktickému stavu nemovitosti. Pokud prodávající nechá klienta nemovitost shlédnout a písemně nedoloží faktický stav nemovitosti v ten daný okamžik, kdy dochází ke kupní smlouvě, vystavuje sám sebe velikému riziku. „Kupující za ním kdykoliv v budoucích pěti letech může přijít a snažit se na něm požadovat odstranit vady, které se zrovna na nemovitosti objeví, a to i tehdy, kdy si je kupující způsobí sám svým neodborným zásahem do nemovitosti. Ovšem pokud prodávající nemá v ruce faktický a velice dobře zpracovaný dokument, v jakém stavu nemovitost prodával, tak vlastně nemá žádnou obranu proti tomuto jednání,“ vypočítává Lošťák.
Pokud ale prodávající učiní všechny zákonem dané kroky k tomu, aby kupujícího seznámil s technickým stavem nemovitosti a jejím opotřebením, dochází k významné eliminaci rizika budoucího soudního či mimosoudního sporu s kupujícím. „V ten daný moment totiž odpovídá za informace v technické zprávě zpracovatel posudku. Zde je ovšem třeba podotknout, že velice záleží na kvalitě a propracovanosti posudku a zpracovateli a zda je tento zpracovatel pojištěn proti odpovědnosti za případné způsobené škody,“ uzavírá Lošťák.